La 4ème de couv. indique : "Le secteur de la construction immobilière recourt à de nombreux contrats que le Code de la construction et de l'habitation soumet à des règles très spéciales, particulièrement dans le secteur du logement où existe un ordre public de protection de l'accédant à la propriété. Pour autant, ces contrats obéissent aussi au droit commun des contrats du Code civil. Or ces règles communes ont connu une réforme importante, entrée en vigueur le 1er octobre 2016, qui a hissé le droit français des contrats au rang des droits modernes sur la scène européenne et internationale. Il était donc crucial que des spécialistes de la discipline s'attellent à mesurer la portée de ce Code civil rénové sur les figures contractuelles typiques du secteur de la construction immobilière. Ce fut l'ambition scientifique du colloque, dont ces actes sont issus, qui s'est tenu à Poitiers le 16 mars 2017. Tous les contrats du secteur sont passés au crible de la réforme : les contrats des entrepreneurs (marché privé de travaux, contrat de construction de maison individuelle, contrat de sous-traitance), ceux des promoteurs (vente d'immeuble à construire et à rénover, contrat de promotion immobilière) et de leurs partenaires (assurance construction, garanties de bonne fin) ; une étude des baux réels immobiliers complète utilement l'ensemble pour livrer aux lecteurs une vue précise, critique et prospective sur les contrats de construction au prisme de la réforme du droit des contrats."

La 4e de couverture indique : "Consacré au Droit privé de la construction, cet ouvrage constitue un cours enrichi sur les contrats et les responsabilités des constructeurs d'ouvrages immobiliers. Il permet aux étudiants d'acquérir des connaissances précises et approfondies sur la matière et aux professionnels d'actualiser ou de parfaire les leurs. L'architecture de l'ouvrage suit l'ordre logique des questions de droit privé que pose un projet de construction immobilière : quels contrats pour quelles responsabilités et garanties ? Tous les contrats des constructeurs y sont abordés : louage d'ouvrage de droit commun, sous-traitance, contrat de construction de maison individuelle, mandat de délégation de maîtrise d'ouvrage, contrat de promotion immobilière, ventes d'immeuble à construire et à rénover, bail à construction. Les responsabilités et garanties des constructeurs sont présentées en distinguant les garanties spécifiques (garantie décennale, de bon fonctionnement, de parfait achèvement, des vices et défauts de conformité apparents), des responsabilités de droit commun dont les particularismes en matière de construction immobilière sont exposés. L'ouvrage propose des encadrés « Pour aller plus loin » dans lesquels sont abordées des décisions de jurisprudence et des questions particulièrement dignes d'intérêt pour qui veut approfondir sa connaissance du droit de la construction. Cet ouvrage s'attache enfin à présenter le droit privé de la construction d'une façon qui permette tout à la fois d'accéder, grâce à un index détaillé et une table thématique de jurisprudence, aux règles et solutions les plus fines et de comprendre, par une lecture générale cette fois, les rouages fondamentaux, les principes généraux de la matière et les interactions entre les règles. L'ouvrage, à jour des dernières dispositions légales et réglementaires, comporte une première série de réflexions sur les changements apportés par l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations qui entrera en vigueur le 1er octobre 2016"

Colloque organisé par l'Institut d'Histoire du droit - IHD, Université de Poitiers et la faculté de droit Université de Ljubljana sous la direction scientifique de Eric Gojosso et Janez Kranjc

9e Université d’été de la Faculté de droit de l'Université de Poitiers, organisée sous la direction scientifique de Michel Boudot, Professeur, Institut Jean Carbonnier et Adrien Lauba, MCF, Institut d’Histoire du droit.

Journée d’étude organisée par la faculté de droit, Université de Poitiers dans le cadre du projet Mineurs dans les Univers Marchands Numériques (MUMNum) sous la direction scientifique de Tanja Petelin (CECOJI) et Inès de la Ville (CEREGE)

Colloque organisé par l’Université des spiritueux sous la direction scientifique de Jean-Victor Maublanc

Journée d'étude organisée par l'Institut d'histoire du Droit de l'Université de Poitiers sous la direction scientifique de Christine Baron, Adrien Lauba et Damien Salles

3ème journée d'études sur "La sanction dans la justice transitionnelle réconciliatrice en Afrique", organisée par l’ISCrim', Le CECOJI et le Juriscope, Université de Poitiers avec l’Académie africaine pour la pratique du droit international sous la direction scientifique de Nora Stirn, Luis Miguel Gutierrez et Pierre Jouette

Colloque organisé par l'IHD - Institut d’Histoire du Droit, Université de Poitiers sous la direction scientifique de Eric Gojosso, Professeur d’Histoire du droit à l’Université de Poitiers, Directeur de l’Institut d’Histoire du droit

8e édition de l'Université d’été "Facultatis Iuris Pictaviensis" de l'Université de Poitiers organisée sous la direction scientifique de Michel Boudot, Professeur, Institut Jean Carbonnier et Adrien Lauba, MCF, Institut d’Histoire du droit

Rencontres Themis & Sophia organisées sous la direction de Hania Kassoul, Maîtresse de conférences en Droit privé à l'Université Côte d'Azur.

18èmes journées Poitiers - Roma TRE « Jean Beauchard - Paolo Maria Vecchi », organisées par l'Institut d'Histoire du Droit (IHD) et l'Equipe de Recherche en Droit Privé (ERDP)

Organisée par l'Université de Poitiers sous la direction scientifique de Marianne Faure-Abbad, PR, ERDP et Adrien Lauba, MCF, IHD

Organisé par le laboratoire D@NTE - Université de Versailles Saint-Quentin-en-Yvelines/Paris Saclay et le GRDP - Université du Québec à Montréal sous la direction scientifique de Mélanie Clément-Fontaine et Gaële Gidrol-Mistral et avec le soutien de la MSH Paris Saclay

Colloque organisé par le Master II Droit de l'urbanisme et de la construction sous la direction scientifique d’Isabelle Savarit-Bourgeois

6e édition des Universités d'été de la Faculté de droit de Poitiers

Organisée par le Master II Droit de l’urbanisme et de la construction, Université de Poitiers, sous la direction scientifique de ses directrices : Marianne Faure-Abbad et Isabelle Savarit-Bourgeois

Organisée sous la direction scientifique de Marianne Faure-Abbad, David Gantschnig, Laurence Gatti, Adrien Lauba et Jean-Victor Maublanc

Colloque de l’Association Française pour le Droit de la Construction et de l'Immobilier A.F.D.C.I. organisé avec le concours du Centre d’Etudes et de Recherches sur la Construction et le Logement C.E.R.C.O.L. de l’Université Panthéon-Assas (PARIS-II)

Organisé par l’Équipe de Recherche en Droit Privé et Grupos de investigación derecho privado europeo y de conflictu legum

Organisée par Mme Marianne Faure-Abbad et Mme Isabelle Savarit-Bourgeois, Directrices du Master 2 Droit de l'urbanisme et de la construction avec leurs étudiants en Master 2, le soutien de l'IDP, du Juriscope et de l'Equipe de recherche en droit privé

Organisé par le Centre d’Etudes et de Recherches sur la Construction et le Logement

Colloque de l’atelier de droit du sport poitevin Faculté de droit et des sciences sociales de Poitiers - Université de Poitiers sous la direction d’Agnès Pimbert et Morgane Reverchon-Billot

Sous la direction de Marianne FAURE-ABBAD et Isabelle SAVARIT-BOURGEOIS, Directrices du Master II Droit de l’urbanisme et de la construction.

L'expression « contrat portant sur une chose future » signifie que les contractants peuvent valablement stipuler que la chose due sera future ; ils peuvent ainsi contracter sur une chose corporelle ou incorporelle qui n'existe pas encore, du moins dans son entièreté. Depuis la vente romaine de chose future, les contrats portant sur une chose future se sont diversifiés. La pratique de ces contrats est devenue courante en raison de leur importance économique. Prenant la mesure de cette diversité et de cette richesse, la réflexion sur le contrat portant sur une chose future a été envisagée sous le propos de théorie générale.Les contrats portant sur une chose future sont des figures familières sans que l'on les remarque forcément. Il convenait de les identifier dans un premier temps. Ce qui les caractérise et que l'on voit rapidement est que, chacun de ces contrats suppose une chose future qui en constitue l'objet ; la présente étude en propose une définition claire et distincte. Ce que l'on perçoit peut-être moins à l'analyse de ces contrats et qui, pourtant, leur est caractéristique, est qu'ils sont toujours des contrats commutatifs et non des contrats aléatoires. Ce trait montre que la théorie romaine de la vente de chose future, telle qu'elle a été toujours présentée, doit être utilisée aujourd'hui avec beaucoup de précautions pour expliquer tout le mécanisme du contrat portant sur une chose future.L'identification du contrat portant sur une chose future s'est poursuivie avec une référence à l'anticipation. Celle-ci est une explication doctrinale de l'article 1130 ancien, alinéa 1er, du Code civil qui disposait : « L'obligation peut avoir pour objet une chose future. » Elle explique aujourd'hui encore, après la réforme du droit des contrats, le nouvel article 1163, alinéa 1er. Ces trois références ou critères (la chose future, l'absence d'aléa et l'anticipation) ont permis d'identifier, d'un côté, les contrats spéciaux portant sur une chose future et, de l'autre côté, les sûretés conventionnelles portant sur une chose future.Après identification des divers contrats portant sur une chose future, il importait d'étudier leur régime juridique dans un second temps. Le contrat portant sur une chose future se distingue par deux règles communes et spécifiques : d'abord la naissance à la charge du débiteur d'une obligation préalable de faire consistant à faire advenir la chose promise en participant à sa création ou en exécutant un autre contrat ; et ensuite, la naissance au profit du créancier d'un droit éventuel, qui est le droit pur et simple en germe. En outre, la plupart des développements sur la validité et sur l'inexécution du contrat portant sur une chose future relèvent du droit commun du contrat. Les problématiques abordées n’ont pas permis de relever des spécificités tenant à l'aspect chose future, objet de la prestation.Sur le plan de la notion et du régime, il y a au total cinq critères et règles communs sur lesquels on peut s'appuyer pour parler de théorie générale du contrat portant sur une chose future.

La responsabilité des constructeurs à raison des dommages à l'ouvrage relève d'un régime spécifique situé aux articles 1792 et suivants du Code civil. La responsabilité contractuelle de droit commun peut néanmoins être invoquée à titre subsidaire lorsque les conditions de mise en œuvre des garanties légales ne sont pas réunies. La diversité de régimes juridiques complexifie la demande en réparation, notamment pour déterminer les délais applicables et les évènements qui viennent les affecter après la mise en œuvre de la demande. Il est donc nécessaire de déterminer les durées des garanties légales déclenchées par la réception de l'ouvrage et celles de la responsabilité de droit commun avant et après réception. Une fois la demande en réparation émise auprès du constructeur, le maître d'ouvrage peut profiter d'une certaine souplesse dans la mise en œuvre des délais. S'il dirige sa demande vers l'assureur décennal du construceur ou vers son assureur dommages-ouvrage, il bénéficie des règles protectrices issues du droit des assurances. Cependant, certains éléments peuvent venir perturber la demande en réparation. Dans certains cas, la détermination de la date de réception s'avère difficile et la dualité de régimes de délais -prescription et forclusion- vient ajouter de l'incertitude à la demande du maître d'ouvrage. Très utilisé en pratique, le référé-expertise présente un risque s'il n'est pas doublé d'une assignation au fond car l'interruption est non avenue en cas de rejet de la demande.

Construire un ouvrage immobilier est une tâche complexe qui passe le plus souvent par un contrat de construction : un contrat emportant, pour l’une des parties, une obligation de construire. Cette étude, après un état des lieux des contrats de construction du droit positif français, propose une analyse de la maîtrise d’ouvrage dans ces différents contrats. Cette analyse permet de constater que la maîtrise d’ouvrage se manifeste différemment selon la forme contractuelle envisagée mais aussi de réunir certaines de ses manifestations sous des dénominateurs communs. La première partie de l’étude propose de distinguer deux grandes figures de la maîtrise d’ouvrage à travers leurs finalités : la perspective de l’acquisition de la propriété de l’ouvrage d’une part, la perspective d’exécuter une obligation de construire d’autre part. Dans la seconde partie, l’analyse des droits et obligations attachés à la maîtrise d’ouvrage permet de confirmer la distinction identifiée dans la première partie et de constater l’émergence d’une autre distinction selon que la maîtrise d’ouvrage est exercée à titre professionnel ou profane. En résulte une proposition de classification des contrats de construction propice à fournir des raisonnements analogiques entre contrats de mêmes espèces.

L’habitat participatif fait l’objet d’une demande sociale toujours plus importante. Il consiste pour plusieurs individus ou familles à se regrouper pour concevoir, construire et gérer leurs logements, tout en ménageant des espaces de vie communs à tous.Les habitants agissent sur le fondement de valeurs partagées qui sont, principalement, la solidarité, le souci de l’environnement et la non-spéculation. Une telle démarche offrant de nouvelles perspectives en matière de production de logements, des collectivités territoriales et des bailleurs sociaux ont cherché à la développer sur leurs territoires dès la fin des années 2000. En outre, l’habitat participatif a connu un fort retentissement en 2014 au moment de l’élaboration de la loi ALUR, qui l’a finalement doté d’une définition juridique et de deux statuts spécifiques.Pourtant, les projets peinent à aboutir,en particulier du fait d’incohérences juridiques notoires.Singulièrement, il est frappant de constater que l’habitat participatif n’a fait l’objet d’aucune coordination avec l’ensemble des législations nationales intéressant le logement et la construction. De même, sa place reste à définir dans les politiques locales de l’habitat, de l’aménagement et de l’urbanisme.Dans la perspective d’une contribution au droit interne,la thèse analyse ces difficultés et émet des propositions nouvelles pour intégrer l’habitat participatif dans les politiques publiques, en se fondant sur l’observation et l’étude des pratiques habitantes et institutionnelles.

Durant la phase d'exécution contractuelle, le prestataire de service ne se conforme pas toujours aux termes du contrat conclu avec le créancier. Cette inexécution de la mission concerne habituellement la carence dans l'exécution de l'engagement. Dans ce cas, le débiteur agit en deçà des limites de sa mission. Il se trouve alors dans une situation de sous-exécution.Or, il arrive que la mission confiée aux prestataires, notamment le mandataire et l'entrepreneur, soit entachée par une sur-exécution à savoir l'ajout de prestations non prévues initialement. Le débiteur agit au-delà des limites de son engagement. Dès lors, il est responsable d'un dépassement de sa mission ce qui constitue un manquement contractuel. Ainsi, un mandataire chargé d'acheter un bien immobilier outrepasse les limites fixées par le mandant en acquérant ledit bien pour un montant supérieur au budget initial. Dans ce cas, ce prestataire est responsable d'un dépassement de pouvoir. De même, un entrepreneur peut être en situation de dépassement de mission en accomplissant des réparations supplémentaires sur le véhicule d'un client sans l'autorisation préalable de ce dernier.La différence de nature entre le contrat de mandat et le contrat d'entreprise devrait en principe amener une opposition entre le dépassement de mission du mandataire et celui de l'entrepreneur. Certaines similitudes existent pourtant entre ces deux manquements du fait de leur origine, de leur manifestation et de leur sanction. Ce constat conduit à s'interroger sur le concept même de dépassement de mission contractuel. Le processus de conceptualisation et d'identification peut légitimer ainsi une proposition de définition de cette notion aujourd'hui absente du Code civil malgré la réforme du droit des obligations.

Le constat de l'existence de déséquilibres contractuels est bien le signe que la théorie de l'autonomie de la volonté, en vertu de laquelle les contrats sont présumés équilibrés, est en profond décalage avec la réalité des affaires. Cette injustice contractuelle apparaît aux antipodes d'un certain nombre de principes défendus par le législateur. C'est pour cette raison qu'elle est susceptible d'être appréhendée par le droit commun en général et par le droit de la concurrence en particulier. L'appréhension du déséquilibre contractuel par le droit de la concurrence peut paraître surprenante de prime abord. En effet, à chaque fois qu'on évoque le droit de la concurrence, on pense plus à la régulation du marché qu'à la lutte contre le déséquilibre contractuel. Le droit de la concurrence a pour rôle d'assurer la régulation du marché afin que s'y règne un libre jeu de la concurrence. L'application de ses règles permet de neutraliser les innombrables pratiques abusives des opérateurs économiques. Mais comme la plupart de ces pratiques se réalisent dans un cadre purement contractuel, le contrat ne peut donc pas échapper au contrôle du droit de la concurrence. Ce qui revient à dire que ce corps de règles apporte des réponses au déséquilibre contractuel. L'analyse de ces règles montre que le déséquilibre contractuel n'est sanctionné que lorsqu'il résulte d'un manquement concurrentiel. On comprend bien alors l'inadaptation et l'ineffectivité qui caractérisent de telles réponses au déséquilibre contractuel. Partant de là, cette étude vise à proposer les voies et moyens de leur perfection.

Le volume immobilier représente l'objet de propriété issu de la technique juridique de la division en volumes de l'immeuble. Cette technique repose sur la possibilité de diviser l'étendue verticale de l'immeuble en volumes indépendamment appropriés, tout en faisant une abstraction totale du sol. Ce dernier s'efface alors totalement au bénéfice des volumes immobiliers, qui sont compris indépendamment de la matière qui les compose.Issue de la pratique notariale de division de l'immeuble, l'objectif initial de cette technique juridique était de permettre l'établissement des grands ensembles immobiliers. Elle présente des avantages indéniables et se fonde sur la formidable adaptabilité de la notion de propriété immobilière que permet le Code civil. L'impact important de cette technique sur le droit immobilier et l'espace de liberté dans laquelle elle évolue invite à l'étendre au-delà de son cadre d'origine. On pourrait en effet être tenté de sortir la division en volume du cadre de simple technique juridique, afin de repenser la notion de propriété foncière - initialement attachée au sol - en la redéfinissant intégralement en termes de volumes tri-dimensionnels.Pourtant, il ne semble pas souhaitable d'étendre les volumes immobiliers au-delà du cadre pratique qui les ont vu naître. Les conséquences d'une telle consécration poseraient des difficultés tant théoriques que pratiques : difficultés théoriques d'une part, car la notion de volume immobilier ne s'adapte, en réalité, que très imparfaitement à la propriété immobilière du Code civil ; difficultés pratiques d'autre part, en ce qu'une telle consécration impliquerait des problèmes liés à la persistance de la propriété du volume au-delà de l'objet qui le compose.En définitive, la thèse ne nie pas l'existence des volumes immobiliers. Elle tend néanmoins à démontrer la nécessité d'une délimitation précise de ces derniers, tant dans leur compréhension que leur utilisation, en raison des différences intrinsèques qu'ils présentent vis-à-vis de la propriété foncière du Code civil.

L’inachèvement a longtemps été perçu comme une anomalie dans le processus de construction immobilière. Si les mécanismes de l’inachèvement contraint sont connus, il arrive parfois que l’inachèvement soit souhaité. Les promoteurs immobiliers voient ainsi se développer une clientèle en quête d’une plus grande personnalisation et/ou de gain financier dans la réalisation des travaux. La première partie de la thèse est consacrée à l’étude du développement de ces pratiques, parfois audacieuses. L’option contractuelle de vente en l’état futur d’achèvement avec travaux réservés issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, entend ainsi remédier à l’absence de cadre juridique dédié. Ce panorama effectué, un constat s’impose : cet encadrement est générateur de nouvelles difficultés juridiques de nature à réduire sensiblement son intérêt. La seconde partie de la thèse s’attache à promouvoir l’existence d’un nouveau système. La proposition contractuelle de bâtir un contrat spécial de vente en l’état futur d’inachèvement tire sa légitimité d’un renforcement de la sécurité juridique, au moins sur certains aspects. Le système des travaux réservés est ainsi battu en brèche et les bénéfices de la conformité contractuelle mis en lumière. Cette contribution s’efforce d’apporter des réponses aux problématiques légales liées à une demande d’une plus grande personnalisation des logements neufs en ayant à cœur de préserver l’efficacité et l’équilibre contractuel.

La présente étude a pour objet de savoir si le Maroc en tant que pays en voie de développement dispose de dispositifs juridiques lui permettant de construire durablement.Le rapport Meadows publié en 1972 annonçant « les limites de la croissance » a incité la communauté internationale à prendre conscience de l’urgence écologique et à agir. Ainsi, plusieurs conférences internationales ont été organisées afin de mettre en place une nouvelle vision de l’avenir de l’humanité. C’est dans ce contexte international marqué par l’accroissement du conflit entre les préoccupations environnementales et le développement économique que la notion de développement durable a vu le jour. Le secteur de la construction parait-il le mieux à pouvoir intégrer ces préoccupations.Un bâtiment durable doit être pensé dès sa conception. Tout le cycle de vie de l’ouvrage a un impact sur l’environnement. C’est pourquoi son développement est subordonné à l’adoption d’un cadre juridique imposant le recours à des matériaux de construction écologique, à la gestion des déchets, à la préservation de la qualité de l’eau, du sol et de l’air et à la réalisation de la performance énergétique. Ces dispositions impliquent de nouvelles exigences qui vont changer les méthodes et pratiques des intervenants et contribuer à une coopération renforcée dans le cadre de la construction. Ainsi, il sera primordial de mettre la lumière sur la responsabilité de ces professionnels. La construction durable a un coût. Son développement doit être appuyé par des règles d’urbanisme, par des incitations financières et par la normalisation et la certification des bâtiments selon les référentiels de l’association haute qualité environnementale.

L'acquisition d'un appartement dans un immeuble en copropriété semble être aujourd'hui une opération banale tant pour les consommateurs que pour les praticiens, chacun semblant considérer que l'objet de l'acquisition se limite à "la propriété" d'un appartement dans un ensemble immobilier.La notion de copropriété en France est définie par l’article 1° de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. ». Le lot de copropriété se présente donc comme un lien de droit à vocation perpétuelle instaurée entre des parties de l’immeuble pour permettre la répartition de sa propriété. Le lot de copropriété est finalement la résultante d’une appropriation individuelle (la partie privative) à l’aide d’un procédé collectif (l’indivision généralisée des parties communes) et entre dans la notion plus large de propriété privée.L'analyse de la nature juridique du lot de copropriété vient cependant démontrer que l'objet de l’acquisition par le candidat acheteur est de nature bien différente. Celle-ci réside en une forme d’appropriation complexe en raison des distinctions qu’elle implique entre les différentes composantes du lot mais aussi en raison de la multiplicité des qualifications juridiques qu’elle conjugue.Les droits attachés à la notion de lot de copropriété semblent être des droits complexes, tantôt droits personnels, tantôt droits réels, combinant pleine propriété, indivision, servitudes, usufruit et nue-propriété, ce que l’on pourrait appeler « la propriété plurielle », une forme de propriété « caméléon » avec des composantes hétérogènes.Le candidat acquéreur n’achète pas un appartement dans un immeuble mais, en réalité, une quote-part indivise dans des choses communes dont il ne connait ni l’étendue ni l’état ainsi que la jouissance exclusive d’un volume dénommé « partie privative » dont l’étendue est à la fois le critère et la conséquence (l’usage exclusif)L’analyse met en exergue une réelle discordance entre ce que les copropriétaires pensent posséder et la complexe réalité juridique de l’étendue de leur propriété et des droits et devoirs qui en découlent. Le découpage ainsi opéré démontre l’insécurité juridique du statut mis en place par la loi du 10 juillet 1965 ; c’est « l’illusion » de la copropriété immobilièreSi le statut de la copropriété devait être revu afin d’expliquer clairement au consommateur, qu’est le candidat copropriétaire, l’objet de son acquisition et ses implications juridiques et financières, il est fort à craindre qu’il se tourne vers une forme de propriété moins absconse.

La notion de promoteur immobilier est fonctionnelle, en ce qu’elle sert l’application d’un régime spécifique. En phase contractuelle, la réglementation du secteur protégé et la législation consumériste obligent le promoteur à se conformer à un grand nombre d’obligations à l’égard de l’accédant au logement. Postérieurement à la réception de l’ouvrage, le promoteur supporte en toutes circonstances les mêmes garanties légales que les constructeurs de métier, alors que les désordres matériels d’origine technique ne lui sont pas imputables. De surcroît, la jurisprudence met à sa charge une obligation de résultat résiduelle, visant à couvrir tout dommage ressortant du non-respect de son obligation de livrer un ouvrage conforme à la commande et aux règles de l’art. La notion de promoteur immobilier est par ailleurs plurivoque. Elle désigne à la fois le mandataire visé aux articles 1831-1 et suivants du Code civil, qui supervise l’opération au nom et pour le compte du maître d’ouvrage propriétaire du terrain à construire, et celui qui, selon les critères mis au jour par la jurisprudence, a « l’initiative et le soin principal de l’affaire ». Plusieurs définitions coexistent ainsi à l’heure actuelle : celle d’un promoteur « initiateur », qui est à l’origine de l’opération qu’il commercialise (en recourant à la vente d’immeuble à construire, voire à la vente d’immeuble à rénover ou à la vente d’immeuble achevé) et celle d’un promoteur « exécutant » ou « prestataire de services », qui représente le maître d’ouvrage dans l’exercice de ses attributions (au moyen d’un contrat de promotion immobilière ou de maîtrise d’ouvrage déléguée). Se pose en outre la question de la participation du promoteur à l’édification de l’ouvrage et celle de son identification éventuelle au constructeur de maisons individuelles. Indépendamment des définitions jurisprudentielle et légale du promoteur immobilier, de nombreuses incertitudes entourent cette notion. Aussi est-il nécessaire de doter le promoteur immobilier d’une définition claire et exhaustive, permettant de lier le travail de qualification du juge. Selon une approche ratione materiae, il convient de déterminer avec précision le champ de son intervention, en délimitant l’objet de son activité de construction et de rénovation, et en détaillant les missions de montage et de suivi qu’il est susceptible d’assumer. Une telle analyse doit être complétée par une approche ratione personae, s’intéressant à la qualité de professionnel du promoteur et décrivant les formes statutaires empruntées par ce dernier. Plus largement, le travail de redéfinition de la notion ne présenterait qu’un intérêt théorique si le statut juridique qui va de pair n’était pas réévalué. En ce sens, puisque la notion de promoteur s’est construite sur la base d’un régime de responsabilité spécial, il convient de s’interroger sur son bien-fondé. Au surplus, malgré plusieurs tentatives avortées, l’instauration d’un statut professionnel propre au promoteur reste une question d’actualité, qui implique d’apprécier l’opportunité d’un contrôle des conditions d’accès et d’exercice de la profession.

L’histoire des mots est souvent liée à l’histoire des Hommes ; à moins que ce ne soit l’inverse. Si la réparation n’avait pas réussi à s’émanciper de la sanction, le concept de responsabilité civile ne serait jamais né. Né par la réparation et pour la réparation, il lui a toujours été associé. Encore aujourd’hui, de nombreux auteurs tiennent ces deux notions pour synonymes . Pourtant, la responsabilité civile a muri et elle s’est montrée apte à remplir d’autres fonctions que la réparation des dommages causés ; des fonctions d’abord accessoires – normative, préventive et punitive –, puis des fonctions alternatives – comme la cessation de l’illicite et le paiement. A priori le tryptique – dommage, fait générateur, lien de causalité –, qui conditionne sa mise en jeu, était adapté à sa fonction de réparation ; il l’est peut être moins à ses nouvelles fonctions. C’est ce que nous tenterons d’éprouver dans une première partie.Une fois les frontières du tryptique – dommage, fait générateur, lien de causalité –clairement dessinées, nous nous intéresserons à son fonctionnement. La capacité qu’a une seule et même institution – la responsabilité civile – à remplir des fonctions si différentes que la réparation, la punition, la cessation de l’illicite, ou encore le paiement, interpelle nécessairement. Les relations existant entre les conditions de la responsabilité pourraient l’expliquer. C’est ce que nous tenterons de démontrer dans une seconde partie.