Organisé sous la direction scientifique de Béatrice Balivet, Directrice de l’IDPI, Maître de conférences HDR, Centre Patrimoine et Contrats (ELJ), Université Jean Moulin Lyon 3

Organisé sous la coordination scientifique de Béatrice Balivet, Maître de conférences – HDR, Université Jean Moulin Lyon 3 et Stéphane Berre, Professeur associé, Université Jean Moulin Lyon 3

Organisé sous la direction scientifique de Maud Lagelée-Heymann, Maître de conférences, Université Paris 1 - Panthéon-Sorbonne, Partenaire du Centre Patrimoine et Contrats, Université Jean Moulin Lyon 3

Organisé par l’IFROSS, en partenariat avec l’Institut national des formations notariales

Organisé sous la direction scientifique de Virginie Pezzella, MCF, Centre Patrimoine et Contrats, Équipe de recherche Louis Josserand, Directrice adjointe de l’Institut de droit patrimonial et immobilier, Université Jean Moulin Lyon 3

Organisé par le l'Institut de Droit Patrimonial et Immobilier (IDPI)

Organisé sous la direction scientifique de Stéphanie Porchy-Simon, Professeur, Équipe de recherche Louis Josserand, et de Mathilde Hautereau-Boutonnet, Professeur, Institut Droit de l’Environnement, CNRS, UMR 5600 EVS

Le monde connaît actuellement un incontestable mouvement de transition urbaine, environnementale et digitale. Le secteur immobilier n’échappe pas à ce mouvement ce qui suscite d’importantes interrogations quant aux différents enjeux en la matière, en particulier sociaux, économiques et environnementaux. Les modèles actuels de la copropriété immobilière français et koweïtien, par leur caractère unitaire, ne permettent pas de répondre à de telles interrogations. Leurs insuffisances, à la fois structurelles et organisationnelles, interrogent leur pertinence même. Une transition juridique s’impose plus que jamais pour pallier de telles insuffisances, exacerbées par les transitions plus globales affectant le secteur immobilier. Cette thèse propose une redéfinition des modèles de la copropriété immobilière afin qu’ils puissent mieux répondre à la diversité et à la complexité des situations auxquelles ils sont confrontés. Une approche pluraliste reposant sur une méthode de redéfinition harmonisée mais différenciée est défendue ; d’un point de vue subjectif concernant les organes de gestion, mais aussi d’un point de vue objectif concernant les documents de gestion.

Les bailleurs sociaux ont pour mission de loger les foyers à faible et moyen revenus. Dans ce cadre, la maitrise du foncier constitue un défi juridique et économique de première importance. Les baux réels immobiliers de longue durée que sont le bail emphytéotique, le bail emphytéotique administratif, le bail à construction, le bail à réhabilitation, le bail réel immobilier et le bail réel solidaire présentent des atouts importants. Ils donnent la possibilité aux bailleurs sociaux de réaliser des opérations de construction et de réhabilitation de logements qui sont par la suite intégrés, pour la durée du bail, au marché locatif social ou encore qui permettent l’accession sociale à la propriété. Ces outils de maitrise foncière, aux affectations sociales spécifiques, suscitent des discussions et interrogations tant au sujet de leur nature que de leur régime. Ces questionnements nourrissent l’inquiétude des praticiens et la perplexité d’une partie de la doctrine. Ce travail de thèse permet d’établir que ces contrats qui semblent être multiples présentent une unicité de nature. Ils octroient un droit réel immobilier sur le fonds du bailleur et un droit de propriété temporaire sur les constructions ou réhabilitations réalisées par le preneur. Leur régime comprend un ensemble de règles dont ces contrats partagent des grandes lignes communes et intègrent également des spécificités dictées par leurs affectations sociales respectives. Le modèle emphytéotique a été décliné en plusieurs formules afin de répondre aux nécessités sociaux-économiques.L’ensemble de ces éléments conduit à conclure que ces baux réels immobiliers de longue durée constituent des outils efficaces et nécessaires dans le contexte actuel de crise du logement.

Si le consommateur commun reçoit un régime de protection confinant parfois à une quasi-déresponsabilisation, le consommateur immobilier doit a fortiori pouvoir bénéficier d’une protection à la mesure des risques économiques qu’il encourt, compte tenu du coût élevé de la construction et de celui d’éventuelles réparations pour des désordres qui pourraient intervenir. En effet, l’ouvrage n’est pas à l’abri de subir des désordres au cours de sa vie et la réception de ce dernier ne saurait à elle seule dispenser le constructeur de toute responsabilité postérieure. Ainsi, la garantie décennale a vocation à permettre la réparation des désordres les plus graves affectant l’ouvrage, dans le délai de dix ans suivant sa réception. La fonction du délai décennal procède alors d’une double logique protectrice. Du point de vue du maître de l’ouvrage, il permet à ce dernier de mettre à l’épreuve la solidité et la fonctionnalité de l’immeuble durant une période suffisamment longue. Du point de vue du constructeur, l’expiration du délai décennal fait office de preuve de la qualité de l’ouvrage et met fin à sa responsabilité décennale. Néanmoins, une malfaçon née à l’intérieur du délai de la garantie peut tout à fait se mouvoir dans le temps, soit en s’intensifiant progressivement soit en se répétant. Le maître de l’ouvrage subissant ce type de désordres aussi graves qu’ondoyants, se trouverait en grande difficulté si la jurisprudence s’en était tenue à une rigueur absolue de la nature de délai d’épreuve attachée à la garantie légale. À cet égard, les désordres futurs et évolutifs constituant l’angle mort des textes régissant la garantie décennale, font l’objet d’un régime d’ordre exclusivement prétorien, ce qui n’est pas sans poser de nombreuses difficultés.

La propriété foncière représente une question intéressante et fondamentale au Vietnam. Le rapport à la terre a été encadré de différentes manières tout au long de l’histoire de ce pays, dans les périodes tant féodale que coloniale et socialiste. Les différences au niveau de la conception ainsi que de la technique d’administration des sols à chaque époque expliquent la complexité du droit foncier vietnamien contemporain ; complexité accrue dans un contexte d’économie de marché avec l’orientation socialiste maintenue par le Parti communiste. Cette situation ambiguë renvoie à l’image d’un pays qui est prêt à mettre en place des réformes structurelles, particulièrement dans le secteur économique, sans pour autant rompre avec son idéologie socialiste. La question foncière constitue un axe majeur des problématiques actuelles, au centre desquelles réside la confusion entre la propriété publique et la propriété privée. À la suite de lois foncières et d’amendements divers, notamment après la Constitution de 2013, le droit d’usage foncier et la propriété immobilière des particuliers ont mieux été protégés qu’auparavant. L’État du Vietnam a reconnu la nature réelle du droit d’usage des sols, qui a permis l’émergence d’un marché immobilier dynamique et attractif par les investisseurs nationaux et internationaux. D’autre part, l’urbanisation a conduit à de nombreux bouleversements dans l’usage de la terre en zones rurales. Malgré ses efforts, l’État du Vietnam ne parvient cependant pas à s’adapter aux exigences de ce nouveau contexte. Il s’y développe depuis longtemps des débats sur la propriété foncière, sur la notion de droit d’usage et d’autres éléments en rapport avec la gestion foncière. Les dirigeants tâtonnent et l’administration foncière soulève encore de nombreuses difficultés. L’un des aspects les plus remarquables concerne le maintien de la réquisition foncière, procédure qui implique la précarité du droit d’usage des particuliers.Alors, à qui appartient aujourd’hui la terre au Vietnam ? Est-ce que les composantes du peuple vietnamien, surtout les paysans pauvres, en sont véritablement les maîtres ? Le droit d’usage peut-il être considéré comme l’équivalent d’un droit de propriété au sens du droit français ? Toutes ces interrogations, qui se trouvent au coeur de la présente thèse, conduisent à suggérer une nouvelle réforme du droit vietnamien dans un proche avenir.

Le régime de l’assurance construction a fait l’objet d’une profonde réforme suite à la loi n°78-12, dite « Spinetta » en date du 4 janvier 1978. Cette réforme avait pour principal but de protéger le maître de l’ouvrage, afin notamment de lui garantir une indemnisation rapide des désordres. Pour ce faire, il convenait de faire en sorte que le risque couvert par la responsabilité décennale des constructeurs le soit également par une assurance spécifique de responsabilité. 44 ans plus tard, cette réforme a-t-elle eu le succès escompté ? Force est de constater que les dérives jurisprudentielles en la matière n’ont pas permis d’aboutir à cette protection du maître de l’ouvrage tant voulu par le législateur de l’époque. En effet, la jurisprudence, qui ne cesse d’élargir le champ rationae materiae de la responsabilité civile des constructeurs ne semble pas mesurer que l’engagement d’une telle responsabilité sans assurance derrière n’a que peu d’intérêt. Par de telles décisions la jurisprudence créée nécessairement de nouveaux assujettis dépourvus de couverture décennale qui devront au mieux supporter l’intégralité de la réparation des désordres, ou au pire laisseront des maîtres de l’ouvrage seuls face à ces désordres. Aussi, alors que la jurisprudence adoptait des décisions plutôt favorables aux maîtres de l’ouvrage ainsi qu’aux assurés, elle semble aujourd’hui, paradoxalement, vouloir se montrer plus favorable aux assureurs. C’est ainsi, que le risque couvert par la responsabilité décennale des constructeurs n’est plus forcément, automatiquement, celui couvert par l’assurance construction obligatoire.

Certains dirigeants d’entreprise peuvent former une catégorie de délinquants en col blanc. L’étude de leur responsabilité pénale est nécessaire au Cambodge en voie de développement et doit, à la lumière du droit français, consister à déterminer d’abord le champ de la responsabilité pénale afin d’en établir ensuite le régime. Selon l’analyse comparative et formelle, le domaine de la responsabilité est limité, car il existe, s’agissant d’infraction phare, non pas le délit d’abus de biens sociaux ou la banqueroute, mais l’abus de confiance spécifique, lequel se dédouble de l’abus de confiance. Les autres infractions intéressant les dirigeants d’entreprise sont également limitées par rapport au droit français même subi le phénomène de dépénalisation. Cela s’explique non seulement par l’incrimination redondante, mais aussi par la rareté des obligations d’incriminer. L’analyse pragmatique révèle que le champ d’incrimination peut être un peu élargi par une possible interprétation extensive jurisprudentielle et par l’application des incriminations du code pénal. Mais l’étendue de la responsabilité se réduit à nouveau en raison des obstacles à la répression, qu’il s’agisse de l’absence d’une procédure de détection efficace et adaptée aux infractions clandestines, de l’implication des acteurs privés, à l’image de lanceur d’alerte, dans les processus de répression ou encore de la promotion de droits des victimes et des associations défendant les causes sociales fondamentales. Les mesures préventives telles que la gouvernance d’entreprise et la compliance n’ont pas vocation à remplacer les sanctions pénales. L’étude du régime de la responsabilité pénale des dirigeants confirme que, comme en droit français, la fonction du dirigeant peut être prise en compte par le juge pour caractériser les infractions. L’imputation d’une infraction réalisée matériellement par les salariés est possible à conditions qu’elle soit limitée aux infractions impliquant la violation d’une règlementation ; en dehors de cette réserve et en cas d’implication intentionnelle du dirigeant dans la réalisation, l’imputation subjective peut être adoptée sur dérogation légale, car le régime de la complicité n’est pas adaptée à cette situation. La notion d’imputation d’infraction au dirigeant doit faire l’objet d’une réflexion, tout comme le mécanisme de la responsabilité pénale des personnes morales qui doit être conçu comme un outil de soulagement la responsabilité pénales des dirigeants.

L’abus d’une dépendance ou d’une faiblesse engendre automatiquement un déséquilibre dans le contrat. Surtout que, les relations contractuelles sont traditionnellement régies par le principe de l’autonomie de volonté et ses corollaires : de force obligatoire et de liberté contractuelle.Dans une ambition de compléter et de présenter un apport au système législatif égyptien : nous avons entamé nos travaux en 2016 par une étude approfondie de la notion d’exploitation en droit égyptien et de celle de la violence économique en droit français. Bien que la théorie d’exploitation soit consacrée en 1948 lors de la grande réforme législative égyptienne, sauf qu’elle demeure inactive et restreinte. Le législateur égyptien l’a limitée à deux cas d’altération morale : la légèreté notoire et la passion effrénée, de peur de l’insécurité juridique que celle-ci pourrait entraîner. Outre l’étude de ces notions, nous procédons à une étude similaire pour la notion d’équilibre contractuel. Afin de mettre en place celui-ci, nous devons, prima facie, savoir sa teneur et son ampleur.Et dans un but de présenter une expérience professionnelle inédite, nous avons décidé d’intégrer dans cette comparaison le droit anglais, un système juridique de common law : pensons ainsi à des résultats bien fructueux. Nous constatons, à ce stade, l’efficacité de certains mécanismes anglais dans le domaine tels que l’economic duress, l’undue influence (créée par l’equity), l’ unconscionability, l’inequality of barganining power et la consideration.Mais, nous nous rendons compte que les trois systèmes juridiques n’apportent des remèdes aux déséquilibres contractuels résultant des situations d’abus de dépendance qu’à postériori, c’est-à-dire en terme correctif et non pas préventif.À notre sens, la consécration du vice d’abus de dépendance n’est qu’un remède temporaire pour la correction des déséquilibres et des abus qui peuvent résulter de cette situation et pour réaliser ainsi un équilibre contractuel. Elle ne constitue pas une solution radicale pour les déséquilibres qui résultent des abus des situations de dépendance.Au final, la solution que nous envisageons et que nous conseillons au droit égyptien : c’est la consécration d’un principe directeur d’équilibre contractuel. Celui-ci présenterait le remède préventif, à priori qui permettrait de vérifier une justice des contrats. D’ailleurs, ce principe reconnaîtrait la tendance internationale, européenne et française actuelle de proposer des principes directeurs du droit des contrats dans chaque système juridique. Il répondrait ainsi à un contexte contractuel bien différent de celui connu depuis le Code Napoléon de 1804 et qui a eu un impact considérable sur le Code civil égyptien.Je ne suis pas la première a tenté de faire passer de la justice dans le contrat. Lacordaire un prédicateur du 19ème siècle, avait énoncé : « Entre le fort et le faible, entre le riche et le pauvre, entre le maître et le serviteur, c’est la liberté qui opprime, et la loi qui affranchit », Raymond Saleilles, un juriste éminent du début du 20ème siècle ne déclarait-il que : « Les juristes veulent pouvoir dire : ‘cela est juste parce que cela a été voulu’. Il faut désormais que l’on dise ‘cela doit être voulu, parce que cela est juste’ ».

Cette thèse propose une étude globale sur les contrats build-operate-transfer (BOT). Ils sont traités dans leurs aspects financiers, juridiques et contractuels. Les investissements dans les infrastructures publiques telles que les transports, l’eau, l’énergie constituent non seulement un outil de développement économique, mais aussi contribuent à l’amélioration des conditions de vie humaine. Mais, pour réaliser ces projets souvent de taille importante, le financement est un des principaux soucis des décideurs publics. En particulier, le Cambodge figure parmi les États à bas revenus. Les contraintes financières sont telles que l’État recourt de plus en plus au secteur privé, notamment par le biais des contrats BOT. Par cette technique, l’État peut cibler ses besoins spécifiques, tout en évitant le déficit budgétaire. En contrepartie, le secteur privé bénéficie d’un droit d’exploiter une infrastructure en cause pour une durée généralement longue pendant laquelle il rentabilise ses investissements.En se basant sur l’association des intérêts publics et privés, la mise en œuvre des contrats BOT nécessite un cadre juridique adéquate, sans lequel les intérêts publics pourraient être menacés, et cela pourrait être dissuasif pour la décision des investisseurs, notamment étrangers.

Ce travail porte sur une étude de l’efficacité des régimes protecteurs d’investissements directs étrangers actuellement au Cambodge, en faisant une comparaison avec ceux connus des pays étrangers, spécialement de la France. La protection internationale des investisseurs directs étrangers se définit comme l’ensemble des principes et des règles, de droit international comme de droit interne, qui ont pour objet ou pour effet d’empêcher ou de réprimer toute atteinte publique à l’existence ou à la consistance de l’investissement international. La sécurité de l’investisseur étranger est un point essentiel pour attirer des investissements internationaux. L’atteinte publique ou une mesure prise par le Cambodge ne peut pas créer des obstacles à l’investissement étranger. En voulant protéger mieux des investisseurs directs étrangers, le Cambodge est en train de se doter de règles juridiques, spécialement le droit des investissements afin d’attirer des investisseurs étrangers. C’est la raison pour laquelle, le Cambodge a adhéré à l’Association des Nations de l’Asie du Sud-Est (ANASE ou ASEAN) en 1999 et à l’OMC le 13 octobre 2004. Le Cambodge coopère également avec d’autre Pays en concluant des conventions bilatérales dans la matière de la protection de l’investissement.