Colloque organisé par la Cour d'appel de Montpellier et la faculté de droit, université de Montpellier dans le cadre de la 8ème Journée Cambacérès

Colloque organisé par la faculté de droit, Université Lyon III Jean Moulin en partenariat avec le Groupe québécois de l’Association Henri Capitant, le Centre de droit de la Famille, le Centre Patrimoine et Contrats et l'association Henri Capitant sous la direction scientifique de Blandine Mallet-Bricout, Christine Bidaud et Hugues Fulchiron

Séminaire organisé par l'IHD Edmond Meynial (UR-UM 206) et l'Ecole de droit de la santé, Université de Montpellier sous la direction scientifique de Lucile Lambert-Garrel, Pascal Vielfaure et François Vialla

Organisé par l'Université de Nîmes sous la direction d'Aurore Fournier et de Claire Poitevin

Organisé par le Centre d’Etudes et de Recherches sur la Construction et le Logement

Ce colloque proposé par le GREDIAUC EA 3786 est annuel depuis 1995. Il traite d’un thème d’actualité essentiel pour tous les acteurs de l’immobilier, universitaires et praticiens.

Colloque ARNU MNPA en association avec Le Centre du Droit de l’Entreprise, Le Laboratoire de Droit Privé de l’Université de Montpellier, le Conseil Régional des Notaires

L'expression « don d'engendrement » est apparue, il y a près de 15 ans, en sociologie, sous la plume d'Irène THÉRY. Elle désigne le don désintéressé par une personne, de sa « capacité procréative » afin de permettre à d'autres de devenir parents et plus précisément d'« engendrer » un enfant. En effet, l'engendrement ne se réduit pas à la dimension biologique, il revêt également une dimension intentionnelle caractérisée par la volonté de devenir parent. Dès lors, dans le cadre d'une assistance médicale à la procréation (AMP) exogène, le parent d'intention participe à toutes les dimensions de l'engendrement sauf une : la dimension strictement procréative. Le don d'engendrement est au cœur de l'actualité juridique, en particulier depuis la dernière loi de bioéthique du 2 août 2021 qui a modifié en profondeur l'AMP. Cette loi a d'une part ouvert la PMA, autrefois réservée aux couples hétérosexuels, à de nouveaux bénéficiaires (femmes seules et couples de femmes), changeant ainsi l'objet même de cette pratique qui n'est plus de pallier une infertilité pathologique mais de répondre à un « projet parental » émanant d'un couple ou d'une femme seule. Cette loi a d'autre part consacré la levée de l'anonymat du donneur de gamètes, au nom du droit de l'enfant de connaître ses origines personnelles, permettant ainsi à tout enfant issu d'un don d'accéder, à sa majorité, à l'identité de son donneur. Par ces deux modifications, le législateur de 2021 a bouleversé la portée du don d'engendrement en permettant l'identification du donneur qui était jusque-là dissimulé par crainte de la concurrence qu'il pourrait représenter pour les parents. Si ce bouleversement procède principalement de la levée de l'anonymat, il procède également, en amont, de la levée, même très partielle, du secret sur le mode de conception de l'enfant. En effet, pour que l'enfant puisse entreprendre les démarches aux fins de connaître l'identité de son donneur, il faut au préalable qu'il sache qu'il est né d'un don. Or, jusqu'en 2021, les parents pouvaient systématiquement s'abstenir d'informer l'enfant des circonstances de sa conception. En élargissant le champ des bénéficiaires de l'AMP, le législateur a rompu partiellement avec la logique antérieure du secret sur le mode de conception de l'enfant, car ce secret est plus difficile à garder dans le cadre des PMA réalisées au bénéfice de femmes seules et radicalement impossible dans le cadre des PMA réalisées au bénéfice de couples de femmes. Le donneur, jusqu'alors dissimulé derrière son don, apparaît désormais non plus comme un concurrent mais comme un complément des parents dans le processus de procréation. Le don d'engendrement doit donc être envisagé en droit à la lumière de ce nouveau contexte qui renouvelle considérablement l'intérêt d'une recherche juridique sur ce sujet. En effet, si le législateur a rendu possible l'identification du donneur il ne lui a en revanche pas octroyé de statut juridique puisque la levée de l'anonymat, n'ayant été pensée que du point de vue de l'enfant qui dispose d'un droit discrétionnaire et unilatéral d'accès à l'identité de son donneur, n'entraîne pour le donneur aucune conséquence, du moins aucune conséquence juridique. Or, la question du statut du donneur qui était sans objet avant la levée de l'anonymat, se pose désormais car il est probable que les enfants ne se contenteront pas d'accéder à son identité mais chercheront à entrer en contact avec lui. Il pourrait alors être nécessaire à l'avenir d'encadrer juridiquement la relation donneur/enfant en créant un statut juridique sui generis, détaché de la filiation, qui rende compte du lien qui unit le donneur et l'enfant. Mais la création d'un tel statut est de nature à affecter le caractère désintéressé du don d'engendrement, ce qui ne serait pas sans conséquence sur la qualification juridique de ce don qui, en toute hypothèse, paraît pour l'instant, relativement indéterminée.

Par essence voué à l'organisation structurelle de la société, le droit de la filiation n'a cessé de se renouveler ces dernières décennies. Plus qu'un lien de rattachement, la filiation constitue à l'heure de la crise du mariage la pierre angulaire de la famille. Les règles qui régissent le droit de la filiation doivent donc répondre à un double impératif : celui de la sécurité juridique afin de garantir la stabilité des situations, et celui du respect de la vie privée qui offre à chaque individu le droit d'établir la réalité de son lien de filiation. La conciliation de ces deux impératifs parfois antinomiques est un sujet majeur et concerne directement l'appréhension du temps par le droit de la filiation. La fonction régulatrice accordée au temps s'est accrue au gré des réformes, en faisant à ce jour un élément central du droit de la filiation. La notion de délai des actions relatives à la filiation tente ainsi de parvenir à un compromis qui ménage les intérêts en présence, qu'il s'agisse des actions relatives à l'établissement ou à la contestation de la filiation. Toutefois, au mépris de l'impérativité des délais instaurés, la Cour européenne répand dans tous les domaines son principe de contrôle in concreto, lequel autoriserait les juges à statuer en écartant les délais légaux si la mise en balance des intérêts en présence le justifie. La détermination des délais par la loi et leur appréciation par la jurisprudence révèlent alors l'instrumentalisation du temps au service de l'organisation d'un système.

La notion de couple doit être appréhendée en ce qu'il s'agit d'une union affective et morale qui lie deux individus, indépendamment de leur sexe, et caractérisée en général par une communauté de vie. Partant, il s'agit ici de considérer la notion lato sensu et de réaliser une recherche visant à la fois le couple marié et celui non-marié (PACS et concubinage). L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs individus disposent de droits de même nature sur les mêmes biens, par exemple le droit de propriété. Cette situation est fréquente dans toutes les formes de couples, et plus précisément concernant l'indivision en tant que forme de propriété collective. La présente recherche aurait donc pour objet d'étudier les conséquences et les résultats de l'application du régime légal d'indivision aux différentes formes de couple à la fois pendant la vie commune, mais également au moment de la séparation. Plusieurs pistes de réflexion peuvent être présentées de prime abord. Les règles de gestion et de partage du régime légal d'indivision sont-elles adaptées aux spécificités sociologiques et économiques d'un couple ? Peut-on envisager une « indivision légale spéciale » conditionnée par une communauté de vie, critère commun à toutes les formes de couple ? Le cas échéant, quel domaine d'application et quel contenu pour ce régime spécial ? Quelle articulation avec les règles propres aux régimes matrimoniaux, au PACS et au concubinage ? Quid de l'indivision conventionnelle ? La liberté contractuelle est-elle suffisante pour prévoir un régime d'indivision conventionnel opportun ? L'intérêt théorique de cette recherche est certain considérant d'une part, les récentes évolutions jurisprudentielles en la matière (régime des dépenses d'acquisition indivise, neutralisation des « créances d'indivision », prescription…) qui doivent être questionnées et considérant d'autre part, le caractère commun du régime légal d'indivision qui justifie une étude de fond afin d'identifier les limites de l'indivision légale et de réfléchir à la conception d'un régime d'indivision spécifique au couple si l'opportunité en est démontrée. Enfin, les enjeux du sujet étudié apparaissent quant à eux fondamentaux pour la pratique au titre de l'anticipation, de l'exécution, de la liquidation des régimes matrimoniaux, des régimes pacsimoniaux et du concubinage.

Le droit privé de la construction est un des domaines de prédilection où s’épanouissent les délais d’action. L’étude est partie du constat premier que les délais d’action obéissent à des règles générales et pluridisciplinaires lesquelles ne sont pas forcément adaptées aux spécificités et à la technicité de la construction immobilière. Les délais d’action correspondent au temps offert à un justiciable pour introduire une action en justice. Ils se scindent entre les délais de prescription et les délais de forclusion. Si une théorie générale du délai de prescription a pu se dégager, d’importantes interrogations et incertitudes entourent le délai de forclusion. Leur existence interroge, si ce n’est dérange, et le droit positif peine à les définir. La reconnaissance en dents-de-scie des délais de prescription et des délais de forclusion participe à la complexité de leur appréhension, du fait de la profusion législative, doctrinale et jurisprudentielle d’une part, du vide juridique et de la nébulosité d’autre part. Dans chacune des parties de la thèse, le cheminement intellectuel impose en premier lieu de clarifier la nature juridique du délai d’action traité afin d’en établir les traits caractéristiques de son régime juridique. Les critères de qualification dégagés permettent ensuite de traiter les différents délais d’action en droit de la construction et de les classer dans l’une de ces deux catégories. L’objectif poursuivi par l’étude est plus largement celui d’offrir aux particuliers, aux professionnels de la construction ainsi qu’aux avocats des clés de lecture des délais d’action en droit de la construction.

La réglementation relative à l’accessibilité des immeubles est une réglementation importante, souvent considérée comme complexe par ses destinataires. La présente thèse a vocation à assurer une meilleure appréhension de cette réglementation, plus précisément en permettant de déterminer en pratique si un immeuble est assujetti à une obligation d’accessibilité et auquel cas à identifier les règles d’accessibilité qui lui sont applicables. Répondre à ces questions suppose de s’interroger sur l’usage de l’immeuble, sur son ouverture au public dès lors que les règles varient selon la ou les qualifications pouvant lui être attribuées : immeubles à usage professionnel (lieu de travail), immeubles à usage d’habitation, établissements recevant du public (ERP) ou encore installations ouvertes au public (IOP). Pour un renforcement de la sécurité juridique, seront proposées des modifications législatives et réglementaires visant à une meilleure connaissance, lisibilité et clarté de la réglementation, tout en tenant compte des dispositions qui seront applicables au plus tard le 1er juillet 2021 issues de l’ordonnance ESSOC II ayant procédé à la réécriture de la partie législative du livre Ier du Code de la construction et de l’habitation dont font partie les dispositions relatives à l’accessibilité des immeubles.

Lors d’une opération immobilière de construction, deux ensembles de règles, qui sont le droit de la construction et le droit de la consommation, viennent se superposer pour apporter un certain niveau de protection lorsque l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage est un consommateur ou un non-professionnel. Corrélativement, ils génèrent de nombreuses obligations mises à la charge des professionnels. Ce projet de recherche a donc pour finalité de réaliser, d’une part, un état des lieux des différentes problématiques de protection nées de l’application cumulative de ces deux branches du droit et, d’autre part, de proposer des solutions de règlement en cas de « conflit ». En effet, si les conséquences positives d’une telle combinaison sont indéniables, cette étude ne serait pas complète si l’on n’envisageait également les effets pervers que cette double protection peuvent engendrer dans la pratique au regard de l’économie du contrat, du secteur du bâtiment et de l’esprit qui anime le droit de la construction de manière plus générale. L’objectif poursuivi étant de rendre le droit plus efficace pour sécuriser, autant que possible, l’opération de construction, pour l’ensemble des acteurs du secteur : tant professionnels, pour qu’ils prennent la mesure de leurs responsabilités et obligations (entrepreneurs, promoteurs, architectes, banquiers, notaires…) que pour le « consommateur immobilier » : accédant ou maître d’ouvrage, qui doit pouvoir avoir une vision, la plus claire possible, des contrats qui lui sont soumis afin que sonconsentement soit réellement éclairé.

Depuis les années 20 la France connaît des crises du logement, plus ou moins graves. Ces crises conjoncturelles sont devenues structurelles, le manque de logement étant devenu chronique depuis une trentaine d’années. Parallèlement, la conjugaison de cet état du marché immobilier avec une crise économique a poussé le législateur à augmenter le taux de logements dits sociaux à construire par les promoteurs. C’est un sombre constat qui ne satisfait ni les politiques, ni les citoyens, ni les professionnels de l’immobilier. En 2013 cette crise s’est aggravée et le nombre de logements qu'il faudrait réaliser dans le pays a encore sensiblement augmenté, quand les prévisions concernant ceux qui doivent être construits sont en baisse. Alors les réformes s’enchaînent, au même rythme que les dispositifs de défiscalisation immobilière portant le nom de ministres intérimaires. Les parlementaires et les think-tanks aussi s’échinent à trouver des solutions, à grand renfort de rapports publiés chaque année. Si la dimension macro économique n’est pas à négliger dans la compréhension de l’état actuel de l’habitat en France, en y regardant de plus près on trouve toujours la collectivité locale, appliquant la loi ou imposant ses propres volontés territoriales en matière d’urbanisme. C’est le plus petit dénominateur de la politique menée en matière d’urbanisme. C’est bien la commune ou l’intercommunalité qui vont appliquer les exigences légales et règlementaires, que ce soit pour l’aménagement durable du territoire, le respect des normes de construction ou encore la production de logement social. La collectivité locale a aussi un rôle essentiel au travers de sa politique locale d’urbanisme, en partenariat avec les constructeurs et parfois associée dans les sociétés d’économie mixte ou autres organismes de pilotage. Le rôle de la collectivité locale, passant immanquablement par l’octroi de la maitrise foncière du terrain au profit du constructeur, est au cœur de la création de logement en France. Acteurs essentiels du processus de production de logement, les collectivités et les constructeurs privés ont des intérêts propres, parfois divergents, parfois communs. Leurs relations juridiques où s’entrechoquent les sphères publiques et privées, au carrefour du droit de la construction et de l’urbanisme sont l’objet de cette thèse qui se veut la thèse d’un praticien. Juriste au sein de la direction juridique d’un promoteur immobilier, élu local au sein d’une commune du littoral méditerranéen et administrateur d’un organisme bailleur social, j’ai souhaité porter un regard croisé sur certains aspects des deux facettes de la genèse d’une opération immobilière.

Le dynamisme du secteur immobilier a mené à la croissance de l'activité immobilière qui connait un épanouissement hors pair de nos jours. Ainsi, le nombre des transactions et des opérations d'achat et de vente des biens immeubles est impressionnant. Les acquéreurs s'apprêtent à l'achat d'un appartement ou d'une maison sur plan. Le principe est de réserver un logement qui n'est pas encore construit. La VEFA a toujours revêtu une importance pour ceux qui la réalisent. Elle trouve son explication dans la volonté du législateur de lutter contre certains abus et d'assurer la protection de l'acquéreur contre le risque d'inachèvement de l'immeuble. L'opération conserve des avantages mais ses risques et ses inconvénients sont multiples portant notamment sur la fraude du promoteur qui s'empare des sommes d'argent qui lui ont été versées et se volatilise, ou face à un immeuble qui n'est pas conforme aux normes comportant des défauts et des vices rendant ce dernier impropre à l'usage qui lui est destiné, de même la défaillance du promoteur immobilier se pose avec beaucoup d'acuité. Là on pourra penser au sort de l'acquéreur face à ces cas préjudiciables qui portent atteinte à ses intérêts. Les modifications apportées à la loi régissant la vente en l'état futur d'achèvement constituent une avancée importante vers la modernisation et l'harmonisation de notre droit immobilier national car elles auront des effets bénéfiques à la fois sur la vie des acquéreurs et sur la structuration du marché de l'immobilier. Mais les efforts déployés par la législation marocaine dans ce secteur pour mettre fin aux abus et aux irrégularités qui s'imposent sont insuffisants. En ce sens, les garanties qu'elle offre aux acquéreurs sont lacunaires et elles ne permettent pas de garantir une protection solide à leur égard, d'où la nécessité de l'instauration de nouvelles réformes visant la création d'une relation plus juste entre l'acheteur et le vendeur et ce à l'instar du système juridique français qui est très performant en la matière.

Les avocats et les notaires sont soumis au même régime de responsabilité civile lorsqu'ils exercent l'activité de rédacteur d'acte pour autrui. Ce qui fait la singularité des deux professions, à savoir la qualité d'officier public du notaire et d'auxiliaire de justice de l'avocat, a été indument pris en considération pour expliquer les obligations qui pèsent sur le rédacteur. La rédaction d'acte représente u n marché sur lequel interviennent divers professionnels habilités, au premier rang desquels figurent les avocats et les notaires.Toute personne prenant part, même partiellement, à la réalisation de l'instrumentum, est donc tenue des mêmes obligations.Ces obligations constituent, selon les propres termes de la Cour de cassation, un véritable statut en ce qu'elles sont articulées de manière cohérente autour d'une finalité unique : l'efficacité de l'acte, entendue comme son aptitude à traduire fidèlement et utilement les besoins des parties. C'est ce devoir d'efficacité qui fonde toutes les obligations imposées au rédacteur et, en premier lieu, l'obligation de conseil.Par ailleurs, le contenu de ce statut ne doit rien au contrat qui se borne à en déclencher l'application. Il importe donc peu que l'on persiste plus ou moins artificiellement à nier l'existence d'un contrat entre le notaire et son client. La responsabilité du rédacteur est la même, qu'elle soit fondée sur l'article 1382 ou sur l'article 1147 du code civil.Enfin, la mise en œuvre de la responsabilité civile des rédacteurs n'est, pour l'essentiel, qu'une application des principes du droit commun de la responsabilité, ce qui explique qu'elle ne diffère pas selon que le rédacteur est un notaire ou un avocat. Qu'il soit client d'un notaire ou d'un avocat, le demandeur doit démontrer le même type de faute, peut demander réparation des mêmes préjudices et doit agir dans les mêmes délais.

Depuis plusieurs décennies, les questions de consommation sont au centre des enjeux politiques, économiques et juridiques. En Europe, le droit de la consommation trouble, autant qu’il captive. Tentaculaire, il apparait comme une arme efficace des intérêts des consommateurs. Instrument du marché, il rassure le consommateur, favorise les transactions et optimise la concurrence. Dans l’ordre interne, le droit de la consommation s’immisce dans les autres branches du droit, compte tenu de ses critères d’application. Cette immixtion soulève la question de la nature particulière de ce droit : est-ce un droit spécial à vocation générale ? Un droit général à vocation spéciale ? Et au-delà, le droit consumériste soulève la question de son articulation avec les autres branches du droit, notamment, le droit immobilier. Par ailleurs, l'immeuble de logement, parce qu’il est un bien sensible, est au centre de l’attention des législateurs civils et consuméristes. Saisi par le droit civil puis par le droit de la consommation, l’accédant à la propriété d’un logement (et plus globalement le consommateur immobilier) fait figure de contractant vulnérable justifiant toutes les protections. Ainsi, réfléchir sur « les protections du consommateur immobilier », c’est s’intéresser aux contours de la notion de consommateur immobilier mais c'est aussi explorer les rapports qu’entretiennent entre elles les règles ayant pour objet et celles ayant pour effet de protéger ce consommateur si peu ordinaire. Ce travail doctoral propose une étude d’ensemble des protections attachées à la notion de consommateur immobilier bâtie sur deux idées en tension : la diversité et la cohérence

La notion de promoteur immobilier est fonctionnelle, en ce qu’elle sert l’application d’un régime spécifique. En phase contractuelle, la réglementation du secteur protégé et la législation consumériste obligent le promoteur à se conformer à un grand nombre d’obligations à l’égard de l’accédant au logement. Postérieurement à la réception de l’ouvrage, le promoteur supporte en toutes circonstances les mêmes garanties légales que les constructeurs de métier, alors que les désordres matériels d’origine technique ne lui sont pas imputables. De surcroît, la jurisprudence met à sa charge une obligation de résultat résiduelle, visant à couvrir tout dommage ressortant du non-respect de son obligation de livrer un ouvrage conforme à la commande et aux règles de l’art. La notion de promoteur immobilier est par ailleurs plurivoque. Elle désigne à la fois le mandataire visé aux articles 1831-1 et suivants du Code civil, qui supervise l’opération au nom et pour le compte du maître d’ouvrage propriétaire du terrain à construire, et celui qui, selon les critères mis au jour par la jurisprudence, a « l’initiative et le soin principal de l’affaire ». Plusieurs définitions coexistent ainsi à l’heure actuelle : celle d’un promoteur « initiateur », qui est à l’origine de l’opération qu’il commercialise (en recourant à la vente d’immeuble à construire, voire à la vente d’immeuble à rénover ou à la vente d’immeuble achevé) et celle d’un promoteur « exécutant » ou « prestataire de services », qui représente le maître d’ouvrage dans l’exercice de ses attributions (au moyen d’un contrat de promotion immobilière ou de maîtrise d’ouvrage déléguée). Se pose en outre la question de la participation du promoteur à l’édification de l’ouvrage et celle de son identification éventuelle au constructeur de maisons individuelles. Indépendamment des définitions jurisprudentielle et légale du promoteur immobilier, de nombreuses incertitudes entourent cette notion. Aussi est-il nécessaire de doter le promoteur immobilier d’une définition claire et exhaustive, permettant de lier le travail de qualification du juge. Selon une approche ratione materiae, il convient de déterminer avec précision le champ de son intervention, en délimitant l’objet de son activité de construction et de rénovation, et en détaillant les missions de montage et de suivi qu’il est susceptible d’assumer. Une telle analyse doit être complétée par une approche ratione personae, s’intéressant à la qualité de professionnel du promoteur et décrivant les formes statutaires empruntées par ce dernier. Plus largement, le travail de redéfinition de la notion ne présenterait qu’un intérêt théorique si le statut juridique qui va de pair n’était pas réévalué. En ce sens, puisque la notion de promoteur s’est construite sur la base d’un régime de responsabilité spécial, il convient de s’interroger sur son bien-fondé. Au surplus, malgré plusieurs tentatives avortées, l’instauration d’un statut professionnel propre au promoteur reste une question d’actualité, qui implique d’apprécier l’opportunité d’un contrôle des conditions d’accès et d’exercice de la profession.

La propriété telle que décrite à l’article 544 du Code civil est absolue, exclusive et perpétuelle. L’idée d’un droit réel inviolable et sacré n’est qu’un leurre. La propriété immobilière est nécessairement limitée, elle doit respecter des objectifs primordiaux, d’une part, l’équilibre entre les droits des personnes privés et, d’autre part, l’intérêt général. Pour atteindre ces objectifs, des modes de limitation ont été créés en droit privé et public. La loi, le contrat, la jurisprudence et les normes réglementaires sont autant d’atteintes du droit de propriété qui appellent aménagement de modes de limitation. Les techniques de restriction ont natures différentes, acceptées ou imposées, et des régimes distincts, simples ou complexes. Cette diversité rend leur étude délicate et leur justification critiquable, tant la protection de la propriété, droit fondamental, est essentielle. L’expansion des modes de limitation est telle que se pose une question, la conception du droit de propriété des rédacteurs du Code civil n’est-elle pas altérée ? La présente étude se concentre sur l’identification de ces modes de limitation justifiés par les intérêts privés et l’intérêt général, et ce, afin de comprendre toute leur complexité, leur étendue et leur impact sur les prérogatives du droit de propriété

L’approche statique de la notion d’acquéreur, retenue par le Code civil, a été remise en cause par la professionnalisation des vendeurs, suite au renouvellement des méthodes de vente et à la complexification des biens. Au stade de la formation du contrat de vente, l’équilibre postulé par le droit commun s’est progressivement affaibli pour donner naissance à des rapports déséquilibrés entre l’acquéreur et le vendeur. Pour remédier à cette situation, les normes contemporaines, d’inspiration consumériste, ont adopté une approche dynamique de la notion en établissant différentes catégories d’acquéreurs, en vue de leur permettre d’exprimer un consentement réfléchi et éclairé. Les enjeux, théoriques et pratiques, d’une étude confrontant l’acquéreur aux règles de la formation du contrat de vente ont pour objet de déterminer si l’évolution législative a permis de rétablir l’équilibre. L’immixtion du droit de la consommation dans le droit de la vente met en œuvre un dispositif protecteur du consentement de l’acquéreur. Ainsi, les normes consuméristes restaurent-elles l’équilibre pour tous les rapports ? Les règles protectrices du consentement, n’étant pas exclusivement attachée à la qualité de l’acquéreur, autorisent-elles le retour à l’équilibre ou au contraire, donnent-elles naissance à de nouvelles situations déséquilibrées ? La réponse à cette interrogation nécessite d’analyser les dispositions organisant le contrat de vente mais, également, celles relatives au contrat de prêt. Le financement de l’acquisition est, généralement, lié à la conclusion de la vente.

Le contrat de bail est habituellement présenté comme la seule voie qui règle la question de l'accession au logement. Il apparait pourtant utile de se pencher vers d'autres combinaisons voisines que le bail afin d'assurer au candidat au logement un statut attrayant d'un point de vue juridique et social.Le démembrement de la propriété, ordinairement décrit comme un mécanisme subi, dévoile des virtualités intéressantes lorsqu'il est employé dans le cadre de l'accession à un logement. C'est ainsi que l'usufruit temporaire offre une alternative innovante aux personnes dont les ressources personnelles ne permettent pas d'accéder à la propriété.Exclusivement envisagé par les rédacteurs du Code civil comme un moyen d'allouer des revenus de subsistance à son titulaire, l'usufruit devient un mode original d'appropriation des biens. Si le rôle domestique de l'usufruit est attaché à sa tradition historique, la contribution de l'usufruit à la réalisation d'un droit au logement nouveau imprimera une nouvelle finalité à cette prérogative

Le principe d’indisponibilité de l’état des personnes permet de protéger l’identité civile en la mettant hors d’atteinte de la volonté individuelle. Ainsi compris, le principe d’indisponibilité doit posséder une assise forte dans notre droit positif. La libéralisation et la fondamentalisation du droit des personnes et de la famille affaiblissent cependant la portée du principe, laissant entrevoir son déclin. La présente étude prend le contrepied des présentations actuelles du principe d’indisponibilité de l’état des personnes et en propose une relecture. La première partie de la thèse réalise une étude descriptive et critique des raisons du déclin du principe d’indisponibilité. Le déclin du principe tient d’abord à son manque de conceptualisation par le législateur, le juge et la doctrine. Il est accentué par la mutation de son fondement originel d’ordre public face à la consécration du droit au respect de la vie privée. La seconde partie de la thèse tient compte de ces explications. En revenant à la signification première du principe d’indisponibilité de l’état, l'étude propose une nouvelle lecture des règles relatives à la détermination de l’état. Le principe doit ainsi être compris comme la technique d’affectation de la volonté individuelle au discours d’identification réalisé par l’état des personnes. Cette réécriture apporte une cohérence à la matière, tout en ouvrant la perspective vers une protection poussée de l’identité civile en droit français.

Droit de propriété et liberté contractuelle fondent le droit pour tout propriétaire de choisir la personne à laquelle il souhaite, le cas échéant, vendre son bien. Il est pourtant des hypothèses où le législateur a accordé d’autorité à certaines personnes un droit de préemption qui leur permet d’être préférées à d’autres lors de la conclusion du contrat de vente. Cela étant, le droit de préemption demeure une institution mal connue et discutée. En effet, le législateur a institué de très nombreux droits de préemption en fonction de ses ambitions politiques, en dotant chacun d’eux d’un régime juridique spécifique. Le fait qu’il ne se soit guère préoccupé de conférer une quelconque cohérence à cet ensemble génère de nombreux conflits entre droits de préemption ou entre un droit de préemption et une autre institution juridique. Par ailleurs, l’intérêt général qui justifie le droit de préemption et exige que le domaine de celui-ci soit cantonné au strict nécessaire ainsi que l’octroi de garanties aux personnes concernées, ne dissuade pas le législateur de renforcer constamment l’emprise de cette institution. Ces données, qui illustrent les finalités du droit de préemption, influencent nécessairement la notion. Elles conduisent en effet à considérer que la prestation attendue du vendeur, à savoir proposer par priorité l’acquisition de son bien au bénéficiaire, constitue l’essence du droit de préemption. Le régime et l’effectivité de tous les droits de préemption reposent sur cette prestation. Il est alors possible de suggérer une nouvelle définition du droit de préemption et d’établir sa nature juridique à partir du droit des biens. Deux critères de délimitation du droit de préemption peuvent également être proposés, le premier reposant sur sa source légale, le second résultant de la détermination du moment de son intervention, ce qui n’est pas sans conséquence pratique.

S’inscrivant dans un contexte juridique et économique propice, cette thèse propose une utilisationrenouvelée de la cession de contrat adaptée au rapport de travail. Les finalités de ce mécanismejustifient l’opportunité de sa réception et de sa réalisation augurant son développement. Constatantque ni le législateur, ni le juge, ne font référence au dispositif, un effort de définition est accompli.La cession du contrat de travail est l’opération consistant à changer d’employeur avec l’accord dusalarié sans rupture. Repensées sous le prisme de la cession de contrat, les opérations se situant àla frontière du transfert d’entreprise sont clarifiées et réalisées de manière cohérente.Le particularisme du rapport de travail suppose que soit mis en place un système légal garantissantle consentement du salarié. Instaurant une continuité contractuelle, la mise en œuvre de cetinstrument confirme son utilité.