Les obligations constituent une partie essentielle du droit, dont les bases doivent être connues par toute personne amenée à traiter de questions juridiques. Rédigé dans un style simple et précis, ce Mémento ne se borne pas seulement à décrire les règles de droit positif, issues de la réforme de 2016, de la loi de ratification du 20 avril 2018 et de l'ordonnance de 2021 portant réforme du droit des sûretés, il s'attache également à expliquer leurs fondements et les controverses auxquelles elles donnent parfois lieu. Selon une division classique et claire, la première partie expose les différentes sources des obligations : les actes de volonté, notamment les contrats, et les faits juridiques, tels les accidents. La seconde partie est réservée au régime général des obligations. Ce Mémento est d'abord un outil de travail destiné aux étudiants en droit. Il est également utile aux candidats aux concours et aux membres des professions juridiques qui doivent se remémorer rapidement tout ou partie de cette matière fondamentale.

Les obligations constituent une partie essentielle du droit, dont les bases doivent être connues par toute personne amenée à traiter de questions juridiques. Rédigé dans un style simple et précis, ce Mémento ne se borne pas seulement à décrire les règles de droit positif, issues de la réforme de 2016, de la loi de ratification du 20 avril 2018 et de l'ordonnance de 2021 portant réforme du droit des sûretés, il s'attache également à expliquer leurs fondements et les controverses auxquelles elles donnent parfois lieu. Selon une division classique et claire, la première partie expose les différentes sources des obligations : les actes de volonté, notamment les contrats, et les faits juridiques, tels les accidents. La seconde partie est réservée au régime général des obligations. Ce Mémento est d'abord un outil de travail destiné aux étudiants en droit. Il est également utile aux candidats aux concours et aux membres des professions juridiques qui doivent se remémorer rapidement tout ou partie de cette matière fondamentale.

La cotraitance, technique contractuelle de coopération entre contractants au profit d'un tiers, est surtout connue du domaine des marchés publics ou privés, ainsi que des projets de coopération internationaux de grande envergure. Pourtant, la simplicité du concept, la souplesse du mécanisme et l'utilité de ses applications, font de la cotraitance un instrument efficace, pour tout contractant désiraux d'associer une diversité de prestations contractuelles à un résultat unique et cohérent. La cotraitance est susceptible d'engendrer n'importe quel ensemble contractuel, divisible ou indivisible, par lequel plusieurs contrats s'exécutent, pourvu que les contractants prestataires s'engagent contractuellement à coopérer. Cet engagement de coopération consolide la pluralité éparse des contrats, en une opération juridique unique. Il ne s'agit pas d'une coopération qui serait l'expression de l'obligation de bonne foi de l'article 1134 alinéa 3 du code civil, mais d'une coopération dans laquelle un contrat puise, à la fois, sa cause et son objet. L'interdépendance contractuelle qui en résulte est atypique en ce sens que lorsque les contrats interdépendants s'exécutent, on n'observe pas, uniquement, des exécutions individuelles en nombre égal aux contrats de l'ensemble, mais des exécutions concertées, en direction d'un objectif commun. Chaque prestataire n'exécute pas seulement celui de ces contrats auquel il est partie, il l'exécute en coopération avec les autres. Par une même action contractuelle, il exécute deux engagements : un engagement classique et un engagement de coopération. On peut alors affirmer qu'il co-exécute, qu'il co-traite. Ce faisant, il exécute une obligation bien singulière. Il s'agit de l'obligation de cotraitance, obligation-cadre parce que générale et évolutive, dont l'exécution peut être contractuellement exigée, aussi bien par chacun des prestataires, parties à l'engagement de coopération, que par leur cocontractant commun, tiers à cette convention.

Colloque organisé par l’IERDJ en partenariat et à la Cour administrative d’appel de Marseille

Colloque organisé par le Laboratoire de droit privé de la faculté de droit et science politique et par le GREDIAUC, Aix Marseille Université.

Colloque de l’Association Française pour le Droit de la Construction et de l'Immobilier A.F.D.C.I. organisé avec le concours du Centre d’Etudes et de Recherches sur la Construction et le Logement C.E.R.C.O.L. de l’Université Panthéon-Assas (PARIS-II)

Ce colloque est co-porté par le GREDIAUC et le LDPSC.

Si jusqu'à présent on cherchait à construire toujours plus loin, l'étalement urbain a contribué à une artificialisation des sols préjudiciable à l'environnement. Pour remédier à cela, la loi Climat et résilience a fixé un objectif de Zéro Artificialisation Nette des sols à l'horizon 2050. Parallèlement, la France est confrontée à une demande croissante de nouveaux logements, notamment en raison de la croissance démographique, ce qui a entraîné une crise du logement. La surélévation des immeubles apparaît alors comme une solution pour concilier ces deux impératifs contradictoires. Il existe en réalité un espace urbain inexploité qui pourrait être utilisé pour répondre à divers objectifs essentiels à la vie urbaine, tels que la création de nouveaux logements tout en préservant les espaces verts et la rénovation énergétique des bâtiments. Construire la ville sur la ville, inenvisageable il y a encore quelques années, s'affirme désormais comme une solution d'avenir inéluctable, rendue réalisable par les progrès techniques. Cependant, à défaut d'un régime juridique adapté, cette solution reste peu démocratisée en France. Des interrogations persistent quant au régime juridique applicable à la mise en œuvre du droit à la surélévation, qui demeure difficile à saisir, freinant ainsi la réalisation de tels projets. Son appréhension actuelle implique de puiser dans différents concepts déjà existants, qui ne bénéficient pas, eux-mêmes toujours d'un régime juridique clairement défini. Plusieurs questions restent en suspens. À qui appartiennent ces mètres cubes d'air situés au-dessus des immeubles ? Peuvent-ils faire l'objet d'un contrat ? Existe-t-il une limite spatiale à cette propriété verticale ? Comment le droit peut-il appréhender et concrétiser progressivement cet espace invisible de l'air libre au-dessus des immeubles ? En d'autres termes comment peut-il passer de l'abstrait et impalpable vers le concret et tangible ? Ces interrogations en soulèvent une autre : le droit de propriété, tel qu'il a été conçu en 1804, peut-il, dans sa forme actuelle, épouser les évolutions contemporaines dans un contexte de mutation profonde ? De plus, face à une surélévation généralisée, la perspective d'une multiplication inévitable des troubles anormaux de voisinage soulève de manière anticipée la question cruciale de savoir où se situe la balance entre, d'un côté, l'intérêt particulier du propriétaire subissant un trouble et, de l'autre, l'intérêt général de la préservation de l'environnement. Ces impératifs environnementaux peuvent-ils légitimer la normalisation de certains troubles engendrés par cette densification verticale ? Enfin du côté du droit de la responsabilité, la surélévation implique de construire sur des existants, engendrant ainsi une sinistralité accrue. Ce qui soulève des questions non seulement en termes de responsabilité mais également de couverture assurantielle de ces opérations. Ce sont là des interrogations parmi d'autres qui méritent d'être explorées pour conférer à cette pratique la sécurité juridique qui lui fait encore grandement défaut. Pour éclaircir le régime juridique de la surélévation, il sera sans doute nécessaire de se tourner vers nos pays voisins tels que l'Allemagne, ainsi que vers des métropoles plus lointaines comme Hong Kong, Tokyo, et New York, où un cadre normatif spécifique à cette pratique, désormais largement répandue, a été instauré. Dans le sillage de la loi Climat et résilience, et dans un contexte de raréfaction du foncier disponible, l'heure est incontestablement à une étude d'envergure sur l'exhaussement immobilier, afin qu'il puisse pleinement prendre son envol.

Malgré un récent effort législatif, les statistiques montrent de réelles difficultés de mise en œuvre de la loi DALO. Dès lors, le droit français présente un hiatus : le DALO est protégé en théorie par l'arsenal législatif, mais reste en pratique difficilement mis en œuvre. Le projet de recherche se propose alors d'aborder le problème du droit au logement d'un point de vue de la théorie du droit en tentant d’élaborer une théorie du droit au logement lui conférant une nature, une portée suffisamment solide pour dégager un régime juridique et donc une sauvegarde effective de ce droit fondamental. Il s'agit donc d'une approche fondamentale ayant pour objectif une précision conceptuelle du droit au logement permettant d'offrir à ce dernier une garantie effective de mise en œuvre. Cette démonstration repose ainsi principalement sur l'identification des limites auxquelles est confronté le droit au logement, aussi bien en droit privé qu'en droit public ; puis l'étude de la protection jurisprudentielle contre ces attaques de droit privé et public, constitutive d'un équilibre – temporaire - entre force érosive et force protectrice du droit au logement ; ensuite la démonstration de la nécessaire inclusions de certains critères de définition au « noyau dur » du droit au logement pour parvenir à un équilibre permanent, vecteur d'effectivité de ce droit , afin de conclure sur une proposition d'expérimentation de mesures concrètes qui illustrent ces différentes inclusions. Ce faisant, nous devrions parvenir à dégager une théorie hypothétique du droit au logement confirmée par l'expérience et le retour aux faits

La notion de bien rural évoque immédiatement une ferme. Ce pouvoir d'évocation n'est pas sans fondement juridique. S'il n'en existe pas de définition légale, le bien rural apparaît, aux termes de l'article 1711 du Code civil, comme l'objet du bail à ferme, l'héritage rural. Or selon l'article L.411-1 du Code rural et de la pêche maritime, constitue un bail à ferme toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité mentionnée à l'article L.311-1 du même code, soit une activité agricole. Ainsi, définir le bien rural comme étant l'objet du bail rural revient à le définir par son régime, ce qui constitue un cercle logique : le bail rural serait l'objet du bail à ferme, et le bail à ferme serait le bail d'un bien rural. Cependant, nous pensons qu'il est possible, à partir d'une contemplation de l'objet du bail à ferme, de briser cette circularité, en replaçant la discussion sur la nature de celui-ci dans la perspective du droit commun des biens. Le bien rural doit ainsi être appréhendé à travers la notion de caractère agricole et la notion de caractère immobilier. Parce que ces notions renvoient toutes deux à quelque chose de premier, on devra aussi, préalablement, rendre compte des structures implicites qui sont au fondement de la discussion sur la nature du bien rural, et qui dépassent largement le cadre de notre droit positif. On verrait alors que le bien rural ne devrait pas être envisagé comme une ferme, ni même une firme, mais comme une forme

Lors de la réforme du droit commun des contrats, initiée en 2016, la notion de contrepartie en droit des contrats a fait l’objet d’un important double renouvellement législatif. D’un côté, la contrepartie a été associée à la définition du contrat à titre onéreux à l’article 1107 du Code civil et de l’autre, elle s’est vu attribuer un contrôle spécifique à l’article 1169 du Code civil. Compte tenu de ce double renouvellement, différents auteurs ont analysé la contrepartie comme ayant deux fonctions : premièrement, d’identifier le contrat à titre onéreux et secondement, de reconduire la cause de l’obligation supprimée lors de la réforme du droit commun des contrats. Si cette analyse bifonctionnelle de la contrepartie en droit des contrats peut sembler conforme aux nouveaux textes du Code civil, celle-ci pose néanmoins difficulté en ce que ces deux fonctions sont incompatibles. La présente thèse s’est donc donnée pour objectif de manifester le fait que la contrepartie convenue doit avoir une fonction unique qui est d’identifier le contrat à titre onéreux. Son contrôle devant, pour sa part, être vu comme lui étant non spécifique, c’est-à-dire comme ne constituant qu’une illustration de l’ancien concept de cause de l’obligation

Le droit au partage est généralement présenté comme étant consubstantiel du droit de propriété. Ce dernier est garanti par des textes de valeur constitutionnelle. Or, sinon le caractère prétendument absolu du droit de propriété, du moins son rang dans la hiérarchie des droits réels, s'opposent à ce que ses titulaires se trouvent contraints de l’exercer selon des modalités non voulues. Il importe dès lors que l'opération de partage soit impérativement réalisée dans le respect du droit dont elle est le prolongement, c'est-à-dire conformément aux intérêts patrimoniaux des copartageants. C'est « l’égalité » du partage, entendue alors comme synonyme de neutralité économique de l’opération. Mais les relations entre égalité et partage excèdent largement la notion d'égalité face à l'opération de « conversion » que réalise le partage. L'égalité n'est pas seulement le critère et l'impératif du partage ; elle en est aussi la « cause-impulsive », et parfois le motif. En certaines occasions, c'est parce qu'une certaine forme d'égalité aura été voulue qu'un partage s'établira. A cet égard, l’égalité ne se borne alors plus à assurer la bonne fin du partage ; elle le suscite. Le partage ne saurait se réduire en effet à la simple réalisation d’une opération commutative. Il assure la réception, en droit privé et, plus particulièrement, au sein du droit patrimonial de la famille, d’une aspiration égalitaire transcendant la technique juridique. La convention de partage n’est pas seulement un contrat nécessairement « égalitaire » ; elle emporte « contractualisation de l’égalité ». L’égalité en constitue le principal objet

Nous chercherons à prouver que la notion de jouissance existe en tant que concept qui ne varie pas dans sa composition essentielle, qu’elle soit exercée par des droits réels ou par des droits personnels de jouissance. La définition de la jouissance nécessite en premier lieu de réaliser des comparaisons avec d'autres notions fondamentales du droit patrimonial telles que les droits subjectifs, la propriété et la possession. C'est ainsi qu'à l'instar de la propriété, la jouissance possède ses caractères propres. L'usus et le fructus ne suffisent donc pas à caractériser la jouissance pour la distinguer de la propriété. Cette dernière n'est en effet concevable que sur la chose d'autrui, ce qui implique nécessairement une série de d'éléments distinctifs aboutissant à la définition de la jouissance. Il s’agira alors principalement du caractère temporaire des droits de jouissance, duquel découle les différentes obligations du titulaire pour la conservation du bien. Tous ces éléments permettent alors d’aboutir à des mécanismes communs par leurs finalités. L’établissement de l’existence de la notion de jouissance devra nous amener par la suite à rechercher dans ses modalités comment s’effectue la mise œuvre de la notion de jouissance. Cela se fera à travers l’étude des règles qui dirigent la constitution des droits de jouissance, et leur exercice par le titulaire

L’article 552 du Code civil prévoit que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Cette disposition consacre l’existence du sous-sol sur la scène juridique et lie le sort du sous-sol à celui du sol. Le législateur a souhaité accorder un droit qui se déploie dans l’espace. Se dessine alors un lien, sinon de soumission, du moins de dépendance du sous-sol envers le sol. Le débat se noue autour de l’intensité du lien existant entre le sol et le sous-sol. La recherche du régime juridique applicable au sous-sol impose nécessairement de raisonner sur la force d’attraction que revêt le sol. Doté d’un pouvoir absorbant, ce dernier semble pouvoir déterminer le régime juridique applicable au sous-sol en préservant ainsi l’unité de l’immeuble. Toutefois, leur apparente dépendance doit être nuancée et la vision unitaire s’estompe face aux spécificités du sous-sol. En effet, la compréhension du régime juridique applicable au sous-sol nécessite la prise en compte d’autres éléments permettant de révéler toute la particularité du sous-sol. Il recèle de nombreuses richesses susceptibles d’entraîner une modification de l’objet de la propriété immobilière. Les exemples de dissociation de la propriété immobilière, organisés par la loi ou la volonté, sont pléthoriques et entrainent un relâchement des liens de dépendance. La présence de mines ou de vestiges archéologiques en sont un témoignage éloquent, la propriété du sous-sol étant alors soustraite à la puissance du propriétaire du sol. Cette étude, oscillant entre dépendance et autonomie, s’attachera à démontrer les particularités du sous-sol qui ne saurait, en définitive, se définir par sa seule relation avec le sol

Cette étude propose de partir du constat que l’application des trois vices du consentement (l’erreur, le dol et la violence) n’est pas uniforme d’un contentieux de droit spécial des contrats à l’autre. Les causes de ces perturbations résultent de la priorité d’application de certaines dispositions spéciales, propres à chaque contentieux, qui encadrent l’expression d’un consentement libre et éclairé en amont. Ces dispositions préventives impactent le champ d’application des vices du consentement en les rendant plus difficiles d’accueil devant les juridictions. Le droit civil actuel ne peut plus trouver les réponses à la protection du consentement dans la traditionnelle théorie des vices du consentement, qui seule désignait la manière dont un consentement est altéré ou suffisamment valable. Dans ces conditions, la théorie des vices du consentement doit se renouveler en valorisant les moyens de définir un consentement libre et éclairé, et non plus seulement le consentement défectueux par le filtre des trois vices civilistes. En apprivoisant les dispositions spéciales et l'application des vices du consentement dans le contentieux spécial des contrats, il est plus aisé d’établir dans quelles hypothèses la qualité du consentement d’un contractant est altérée ou valable. Par ailleurs, le point sur la définition du consentement libre et éclairé implique également de faire un point sur les portraits des contractants bien plus complexes que le contractant raisonnable présenté par la théorie des vices du consentement

La vente immobilière est devenue un contrat de méfiance où s’entrechoquent différents droits et obligations. Ce sont les droits du vendeur contre ceux de l’acquéreur voire des tiers comme les occupants du bien. Face à cette crise de confiance, les enjeux moraux de ce contrat présentent un réel intérêt surtout au regard de la moralisation de la vente d’immeuble par l’action combinée du législateur et du juge. Ces derniers vont s’intéresser au bien des contractants dépassant ainsi le domaine strict du droit. En effet, la morale est évaluée selon des critères d’appréciation de bien ou de mal alors que la justice procède à son évaluation sur la base de critère de juste ou d’injuste. Le droit, objet de la justice, concerne « le juste rapport des biens et des choses réparties entre citoyens ». Le bien consistant « dans une juste mesure, un point d’équilibre où se réalise l’harmonie du tout et de ses parties », le domaine de l’étude concerne tout aussi bien l’équilibre du contrat de vente immobilière que la conduite des acteurs du contrat.

La volonté précontractuelle est le socle de la formation contractuelle. Au cours des négociations, les parties formulent leurs exigences et perfectionnent leurs volitions. Les manifestations de volonté à l’origine du contrat sont donc le fruit d’un processus volitif propre à chaque contractant. En dépit des apparences, le droit n’ignore pas le vouloir des parties au stade des négociations. Il s’intéresse aux mécanismes d’élaboration de cette volonté. La perception de la volonté précontractuelle est alors un enjeu essentiel dans la compréhension de l’acte qui en résulte. Il s’intéresse également aux manifestations de volonté. Celles-ci fixent ponctuellement le vouloir de leur auteur. Elles rassurent alors par leur perceptibilité. Toutefois, ces manifestations n’ont pas toujours la clarté attendue. En effet, le doute innerve la période précontractuelle et plus particulièrement les manifestations de volonté qui s’y développent. Confronté à cette difficulté, le droit doit s’adapter. Il entreprend donc de réagir en tentant d’adapter le résultat de ces manifestations. Ainsi, le contrat ne sera en définitive qu’une résurgence partielle des manifestations de volonté à son origine. Il peut par conséquent être appréhendé comme l’expression imparfaite des volontés précontractuelles à sa source. En somme, la frontière entre le précontractuel et le contractuel est ténue. L’analyse de la volonté précontractuelle et de ses manifestations va révéler les liens existant entre ces deux notions

L’approche statique de la notion d’acquéreur, retenue par le Code civil, a été remise en cause par la professionnalisation des vendeurs, suite au renouvellement des méthodes de vente et à la complexification des biens. Au stade de la formation du contrat de vente, l’équilibre postulé par le droit commun s’est progressivement affaibli pour donner naissance à des rapports déséquilibrés entre l’acquéreur et le vendeur. Pour remédier à cette situation, les normes contemporaines, d’inspiration consumériste, ont adopté une approche dynamique de la notion en établissant différentes catégories d’acquéreurs, en vue de leur permettre d’exprimer un consentement réfléchi et éclairé. Les enjeux, théoriques et pratiques, d’une étude confrontant l’acquéreur aux règles de la formation du contrat de vente ont pour objet de déterminer si l’évolution législative a permis de rétablir l’équilibre. L’immixtion du droit de la consommation dans le droit de la vente met en œuvre un dispositif protecteur du consentement de l’acquéreur. Ainsi, les normes consuméristes restaurent-elles l’équilibre pour tous les rapports ? Les règles protectrices du consentement, n’étant pas exclusivement attachée à la qualité de l’acquéreur, autorisent-elles le retour à l’équilibre ou au contraire, donnent-elles naissance à de nouvelles situations déséquilibrées ? La réponse à cette interrogation nécessite d’analyser les dispositions organisant le contrat de vente mais, également, celles relatives au contrat de prêt. Le financement de l’acquisition est, généralement, lié à la conclusion de la vente.

La preuve de la propriété suscite deux difficultés majeures. Premièrement, la preuve apparaît en contradiction avec les caractères de la propriété. Puisqu'aucune preuve n'établit assurément la propriété, les juges doivent se contenter de rechercher les indices rendant vraisemblable la qualité de propriétaire. Celui qui se prétend propriétaire doit prouver qu'il réalise sur le bien des actes qui sont habituellement accomplis par le titulaire de droit — qu'il exerce son droit de façon ordinaire. Une fois la preuve de l'exercice ordinaire du droit rapportée, le magistrat reconnaîtra, à l'issue de l'action en revendication, la qualité de propriétaire à celui qui fait état de la relation la plus étroite avec le bien. Néanmoins, celui qui l'emporte n'est pas reconnu propriétaire à l'égard de tous, mais simplement relativement à son adversaire, faute de preuve absolue du droit. L'exclusivité et l'absolutisme du droit de propriété apparaissent remis en cause à l'occasion de l'action en revendication. Deuxièmement, la preuve de la propriété est parfois réglementée. Des présomptions légales contraignent l'appréciation du juge. Le magistrat pourra être tenu de désigner un des plaideurs comme le propriétaire quoiqu'il ne le soit pas en réalité. La vérité judiciaire, impératif du droit, ne peut émerger.Ces difficultés sont vouées à perdurer tant que la propriété ne peut être saisie et observée. La relation d'appartenance doit être projetée dans le monde sensible pour être démontrée. L'analyse doit alors être reportée sur la représentation de la propriété : la possession à condition de rénover la notion afin qu'elle corresponde à l'exercice ordinaire et positif du droit. Aujourd'hui restreinte à l'exercice d'actes matériels sur la chose, la possession doit être dématérialisée afin de conquérir le domaine de l'immatériel, à l'image de la propriété. Une fois cette entreprise achevée, la possession s'entend comme l'exercice concret et ordinaire du droit ; elle peut devenir l'objet de l'action en revendication. À l'issue du procès, le vainqueur n'est pas reconnu propriétaire relativement à son adversaire, il est simplement reconnu meilleur possesseur. L'exclusivité du droit est réaffirmée puisque chaque fois que le propriétaire oppose son droit à un tiers, qui ne se revendique pas lui même propriétaire, ce dernier est tenu de s'abstenir. L'absolutisme l'est également puisqu'aucun effort n'est exigé du propriétaire pour garder sa propriété ou en faire un usage productif. Simplement, s'il se désintéresse de son bien, il prend le risque qu'un autre s'en saisisse et soit reconnu meilleur possesseur. De la même manière, envisager la possession comme l'objet de l'action en revendication fait céder les présomptions de propriété attachées à certains faits possessoires. L'entreprise est bénéfique. En effet, en contraignant le magistrat, les présomptions ne lui permettent pas de découvrir l'exacte situation juridique du bien. Or, comment garantir les prévisions des sujets de droit sitôt que les règles probatoires ne permettent pas de les déceler ? Le système de légalité de la preuve impose une vérité officielle ; il assure la permanence de prévisions parfois imparfaites. Sauf lorsqu'il est le seul moyen de garantir la sécurité juridique, ce système doit être abandonné. La mise en place d'un véritable système de preuve morale permet d'élaborer une méthode unique de résolution des conflits tenant à la revendication des biens. Face à l'avènement de nouveaux biens, notamment incorporels, le juge dispose désormais d'une grille de lecture lui permettant de déterminer qui doit en demeurer le possesseur

Totalement ignorés de la loi, la doctrine s'est attelée depuis plusieurs décennies, à conférer une définition aux travaux sur existants. Ainsi, elle les décrit comme ceux ayant vocation à se greffer sur, sous ou dans les parties anciennes d'une construction. Selon les cas, ils peuvent schématiquement aller du simple entretien à la surélévation, l'extension ou la reconstruction quasi-totale de l'existant, dont seules les façades seront conservées. Au vu de la teneur des multiples enjeux que recouvre le concept de travaux sur existants, se dégagent de nombreuses interrogations. L'une des plus importantes est connexe à leur encadrement juridique. À cet égard, l'exploration des cadres contractuel et de responsabilité semble inéluctable. Ceux-ci représentent en effet, l'essentiel du terrain sur lequel se déroule le débat juridique et se développe le contentieux relatif aux travaux sur existants.

Les opérations de rénovation en France sont aujourd'hui en plein développement et devraient à l'avenir se multiplier en raison d'un contexte socio-économique favorable.Cependant, aux opérations de rénovation restent associées l'incertitude et l'insécurité juridique. En effet, cette notion hétérogène de "rénovation" n'est pas définie juridiquement. Pour l'heure les différentes branches du droit immobilier l'appréhendent diversement par le prisme des notions se rapportant aux travaux sur existant qui dominent dans chacune d'elles.Ainsi, à l'opération, qui d'un point de vue matériel est unitaire, correspond, d'un point de vue juridique un régime éclaté.Cette situation nécessite un approfondissement destiné à mettre en adéquation le droit au fait. Une notion de rénovation d'immeubles peut-elle émerger des profondeurs juridiques ? Dans l'affirmative, quelle serait sa place, son rôle et sa fonction en droit immobilier ?

La déclaration de créance est une procédure obligatoire réservée à tous les créanciers d'un débiteur qui fait l'objet d'une procédure collective. Elle a principalement une finalité financière et à pour objectif la connaissance du passif du débiteur, et donc de mesurer son endettement au jour du jugement d'ouverture. Cela se justifie par le fait que le nouveau droit des entreprises en difficultés, contrairement à la faillite ancienne, instaure une soumission aux règles rigoureuses de la discipline collective à tous les créanciers de l'entreprise défaillante. Lesquelles règles limitent le pouvoir d'action des créanciers contre cette dernière.il va sans dire que la déclaration de créance revêt un avantage considérable pour le débiteur dans la mesure où elle permet au tribunal d’apprécier (après les procédures de vérification et d'admission des créances), les solutions envisageables pour le sauvetage de l'entreprise défaillante à travers le poids de son passif exigible. De même, elle permet d'entretenir une certaine égalité entre les créanciers de l'entreprise qui vont assurer la reconnaissance de leur droit afin de sauvegarder leur chance de participer à la procédure collective de leur débiteur. Son fondement juridique est précisé par les articles L. 622-24 et suivants du code de commerce français et 78 et suivants de l'acte uniforme portant organisation des procédures collectives (AUPC). Ainsi, à partir de la publication du jugement d'ouverture, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture et les créanciers postérieurs exclus du traitement préférentiel de l'article L. 662-17 du code de commerce français, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans un délai de deux (2) mois. à défaut de déclaration, les créances non déclarées sont frappées de forclusion et les créanciers négligeant sont exclus des opérations de distribution pendant toute la procédure. Lorsque le créancier a été relevé de forclusion conformément à l'article L. 622-26 du code de commerce français, les délais ne courent qu'à compter de la notification de cette décision ; ils sont alors réduits de moitié. Le délai de déclaration court à l'égard de ceux-ci à compter de la notification de cet avertissement. La déclaration de créance était traditionnellement assimilée à une demande en justice. Ainsi jusqu'à l’ordonnance du 12 mars 2014, il était exigé, pour la validité de la déclaration faite par une personne autre que le débiteur, un mandat spécial donné par écrit pour l'effectuer. De même, le mandataire devait ensuite être capable d'apporter la preuve du mandat reçu jusqu'au jour où le juge statue. Dans le nouveau droit des entreprises en difficulté, la déclaration de créance est perçue comme un simple acte conservatoire, dans la mesure où elle s'apparente, par certains cotés, plus à une mise en demeure ou à une formalité administrative. Nous devons cette remise en cause de la nature de la déclaration de créance à l’ordonnance française du 12 mars 2014. Ce qu'il convient de saluer dans la mesure où cette évolution contribue à l'amélioration de la conservation des droits des créanciers. Malgré le lien de parenté très poussé existant entre les législation française et OHADA, force est de constater que le législateur OHADA n'a pas su profiter de sa récente réforme du 10 septembre 2015 pour simplifier la procédure de déclaration de créance comme cela a été fait en 2014 en France. Si un tel manquement peut se justifier par la jeunesse de la législation en vigueur dans la zone OHADA, il convient pour le législateur OHADA, qu'une évolution soit envisagée en la matière. ce qui peut inciter, à notre sens, le débiteur à fournir aux organes de la procédure, une liste complète de ses créanciers et permettre ainsi à ces derniers de bénéficier des mêmes chances d'être désintéressés.

L’extension d’une procédure collective est une création jurisprudentielle consacrée par la loi de sauvegarde des entreprises du 26 juillet 2005. Elle a pour objectif de reconstituer artificiellement le patrimoine séparé du débiteur. Ainsi, elle va consister à étendre la procédure collective initiale à une ou plusieurs personnes physiques ou morales. L’extension de procédure collective revêt un avantage considérable pour le débiteur dans la mesure où elle va lui offrir plus de possibilités et de moyens lui permettant de résoudre au mieux ses difficultés. De même pour le créancier qui verra le patrimoine du débiteur réuni à celui d’une tierce personne. Son fondement juridique est l’article L. 621-2 du code de commerce. Il dispose que le tribunal doit caractériser l’existence d’une confusion de patrimoine ou la fictivité avant de prononcer un jugement d’extension de procédure collective. La jurisprudence contribue grandement à l’évolution législative de l’extension de procédure collective. En dépit de la codification de cette procédure, la jurisprudence y occupe une place omniprésente. Ce rôle s’explique par le fait que le législateur laisse au juge le pouvoir d’interpréter et d’apprécier l’extension de procédure collective, sur la base de ses deux causes qui sont respectivement la confusion de patrimoine et la fictivité. Quel est donc le pouvoir d’appréciation laissé au juge ? Il s’agit de l’interprétation dont dispose ce dernier concernant l’existence de la fictivité ou de la confusion de patrimoine. Ainsi donc, pour prononcer une extension de procédure collective sur la base de la confusion de patrimoine, le juge doit nécessairement caractériser l’existence de relations financières anormales ou l’imbrication inextricable des patrimoines, à savoir celui du débiteur principal et celui ou ceux des personnes à qui il voudrait étendre la procédure collective.L’appréciation du caractère fictif de la personne morale est le cas le moins fréquent mais reste le plus complexe à déterminer. Les juges ont la lourde responsabilité de déceler la fictivité d’une personne morale et se heurtent la plupart du temps aux divers montages financiers établis dans les groupes de sociétés.Le juge n’a pas à chercher si la confusion de patrimoine entre deux personnes physiques ou morales a causé un préjudice au débiteur principal pour étendre sa procédure collective. Cet encadrement législatif laisse apparaître que les juges sont libres de prononcer l’extension de procédure collective en prenant en compte le fait qu’un contrôle rigoureux de leur décision est réalisé par la Cour de cassation. En outre, au regard des intérêts divergents du débiteur et du créancier, mais aussi en raison de l’impact des décisions d’extension de procédure collective sur la vie économique de ces deux catégorie de personnes, les décisions prononçant l’extension de procédure collective font l’objet d’un contrôle rigoureux de la part de la Cour de Cassation.Toutefois si cette procédure recèle bien des avantages, il n’en demeure pas moins, qu’au regard de sa pratique, certaines réformes pourraient permettre de l’améliorer.

Le contrat de crédit-bail est une technique de financement par laquelle le crédit-bailleur acquiert la propriété d’un bien en vue de le louer au crédit-preneur qui dispose d’une option d’achat au terme de la période irrévocable de location. Dans l’hypothèse où une procédure collective est ouverte à l’encontre du crédit-preneur, le crédit-bailleur se trouve nécessairement affecté. Le droit des entreprises en difficulté offre à l’organe compétent la possibilité d’exiger la continuation du contrat de crédit-bail, sans aucune autre contrepartie que l’exécution du contrat aux conditions initiales. Il est encore possible au tribunal d’imposer au crédit-bailleur la cession de son contrat lorsqu’un plan de cession est envisagé. Le crédit-bailleur devra par ailleurs veiller à la préservation de ses intérêts en procédant, comme tout créancier à la déclaration de ses créances nées antérieurement au jugement d’ouverture, alors qu’une seconde déclaration de créances pourra être nécessaire le cas échéant, lorsque le contrat est poursuivi au-delà du jugement d'ouverture. En sa qualité de propriétaire du bien objet de la convention de crédit, le crédit-bailleur dispose néanmoins d’une véritable possibilité d’être désintéressé d’une partie de ses créances. Il convient cependant que sa qualité de propriétaire soit opposable à la procédure collective. La propriété autant que le bail se trouvent, dans ce contexte, détournés de leurs rôles naturels. La propriété du crédit-bailleur n’a d’autre fin que la garantie de l’opération, ce qui conduit à établir un parallèle avec la clause de réserve de propriété et la fiducie-sûreté.

Signer un contrat de bail d’habitation, c’est bénéficier de la protection octroyée au domicile, facteur clé de l’équilibre social, économique et sanitaire, de tous et de chacun. Soumis à des soubresauts politiques depuis la loi Quilliot de 1982, le secteur locatif privé semble poursuivre la quête permanente d’un équilibre introuvable. Mais qu’est-ce que l’équilibre locatif ? A n’en point douter, l’équilibre locatif n’est pas synonyme d’équilibre des parties à la relation locative. Il n’est pas non plus déterminé par un seul et même objectif selon les pays ou les cultures, et ce malgré l’influence des normes supranationales, qui semblent toutes tendre vers la même direction. En France, l’équilibre locatif permet au locataire – mais également à l’occupant - de jouir paisiblement de son logement, le curseur de l’équilibre étant fixé par le niveau de supportabilité de l’atteinte au droit constitutionnel de propriété. L’étude nationale et comparée de différentes réglementations privées, permettra le cas échéant de déterminer les objectifs généraux et particuliers poursuivis par chacune d’entre elles. Et de formuler des propositions de réformes de structure, et ponctuelles, du statut français des baux d’habitation.

Le droit de la copropriété est devenu, comme le soulignait Monsieur le Professeur Ch. ATIAS, « un maquis inextricable, un dédale complexe où l’on se perd d’autant plus aisément que l’harmonisation des dispositions est souvent délicate ». La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU), la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) auxquelles sont venus s’ajouter la loi pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, la loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte, les décrets relatifs aux conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ainsi que le décret relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté, n’ont pas amélioré la situation dans laquelle se trouve le syndic de copropriété. Outre les questions de droit transitoire il s’agit surtout des difficultés inchangées à déterminer le statut du syndic, la nature des fonctions qui en découlent et la responsabilité qui en résulte, compte tenu des modifications considérables apportées par ces réformes. Nous proposons donc, à travers cette étude, d'envisager l'évolution de la fonction du syndic de copropriété, et du syndicat qu’il représente, afin d'identifier les difficultés soulevées par les nombreuses réformes pour, enfin, s'interroger sur la pertinence du système mis en place par le législateur.

De la volonté des parties de s’accorder sur les éléments essentiels d’un contrat, naît tout un processus contractuel qui se traduit par la création d’obligations, éléments susceptibles d’être à l’origine d’un désaccord. Dès lors qu’un juge est saisi d’un litige, les opérations d’interprétation et de qualification du contrat litigieux auxquelles il se consacre se définissent par une double fonction. Dans un premier temps, l’interprétation du contenu du contrat permet au juge de repérer les éléments de fait qui ont été déterminants de la volonté des parties de contracter. Dans un second temps, une fois déterminés, ces éléments qui sont porteurs du sens du contrat, vont permettre au juge d’apporter, une solution au désaccord qui oppose les parties. Or, la solution ne trouvera son efficacité que si le juge applique aux éléments de fait qu’il a identifiés le droit approprié ; il faut pour cela qualifier le fait au sens où la qualification, consiste à déterminer la catégorie dans laquelle s’inscrit le contrat, afin de lui appliquer le régime juridique qui lui correspond. Elle est en cela le préalable à l’application d’une règle juridique. Opération intellectuelle, la qualification fait ainsi office de charnière entre les deux fonctions attachée à l’opération d’interprétation que sont l’interprétation des données de fait et la solution apportée par le juge sur le contenu contractuel litigieux.