Organisé par le Laboratoire de Théorie du droit - LTD, Aix-Marseille Université sous la direction du Professeur Frédéric Rouvière.

Proposé par le GREDIAUC UR 3786, Faculté de Droit et de Sciences Politique, Aix Marseille Université dans le cadre des "Entretiens en droit immobilier 2021"

Organisé par l’IRDP, Université de Nantes, sous la responsabilité scientifique de Vivien Zalewski-Sicard.

Organisé par Aix-Marseille Université et le GREDIAUC

Organisé par Le GREDIAUC est à Faculté de droit et science politique Aix-Marseille Université dans le cadre des Entretiens du GREDIAUC

Colloque organisé sous la responsabilité scientifique de Vivien Zalewski-Sicard

Si jusqu'à présent on cherchait à construire toujours plus loin, l'étalement urbain a contribué à une artificialisation des sols préjudiciable à l'environnement. Pour remédier à cela, la loi Climat et résilience a fixé un objectif de Zéro Artificialisation Nette des sols à l'horizon 2050. Parallèlement, la France est confrontée à une demande croissante de nouveaux logements, notamment en raison de la croissance démographique, ce qui a entraîné une crise du logement. La surélévation des immeubles apparaît alors comme une solution pour concilier ces deux impératifs contradictoires. Il existe en réalité un espace urbain inexploité qui pourrait être utilisé pour répondre à divers objectifs essentiels à la vie urbaine, tels que la création de nouveaux logements tout en préservant les espaces verts et la rénovation énergétique des bâtiments. Construire la ville sur la ville, inenvisageable il y a encore quelques années, s'affirme désormais comme une solution d'avenir inéluctable, rendue réalisable par les progrès techniques. Cependant, à défaut d'un régime juridique adapté, cette solution reste peu démocratisée en France. Des interrogations persistent quant au régime juridique applicable à la mise en œuvre du droit à la surélévation, qui demeure difficile à saisir, freinant ainsi la réalisation de tels projets. Son appréhension actuelle implique de puiser dans différents concepts déjà existants, qui ne bénéficient pas, eux-mêmes toujours d'un régime juridique clairement défini. Plusieurs questions restent en suspens. À qui appartiennent ces mètres cubes d'air situés au-dessus des immeubles ? Peuvent-ils faire l'objet d'un contrat ? Existe-t-il une limite spatiale à cette propriété verticale ? Comment le droit peut-il appréhender et concrétiser progressivement cet espace invisible de l'air libre au-dessus des immeubles ? En d'autres termes comment peut-il passer de l'abstrait et impalpable vers le concret et tangible ? Ces interrogations en soulèvent une autre : le droit de propriété, tel qu'il a été conçu en 1804, peut-il, dans sa forme actuelle, épouser les évolutions contemporaines dans un contexte de mutation profonde ? De plus, face à une surélévation généralisée, la perspective d'une multiplication inévitable des troubles anormaux de voisinage soulève de manière anticipée la question cruciale de savoir où se situe la balance entre, d'un côté, l'intérêt particulier du propriétaire subissant un trouble et, de l'autre, l'intérêt général de la préservation de l'environnement. Ces impératifs environnementaux peuvent-ils légitimer la normalisation de certains troubles engendrés par cette densification verticale ? Enfin du côté du droit de la responsabilité, la surélévation implique de construire sur des existants, engendrant ainsi une sinistralité accrue. Ce qui soulève des questions non seulement en termes de responsabilité mais également de couverture assurantielle de ces opérations. Ce sont là des interrogations parmi d'autres qui méritent d'être explorées pour conférer à cette pratique la sécurité juridique qui lui fait encore grandement défaut. Pour éclaircir le régime juridique de la surélévation, il sera sans doute nécessaire de se tourner vers nos pays voisins tels que l'Allemagne, ainsi que vers des métropoles plus lointaines comme Hong Kong, Tokyo, et New York, où un cadre normatif spécifique à cette pratique, désormais largement répandue, a été instauré. Dans le sillage de la loi Climat et résilience, et dans un contexte de raréfaction du foncier disponible, l'heure est incontestablement à une étude d'envergure sur l'exhaussement immobilier, afin qu'il puisse pleinement prendre son envol.

La notion d'obligations environnementales n'échappe pas à l'adage selon lequel « en droit civil, toute définition est périlleuse ». En effet, les enjeux environnementaux sont désormais au cœur des politiques, de l'économie et du juridique. Ubiquiste, l'environnement a désormais toute sa place dans le secteur de l'immobilier qui repose sur deux piliers en grande mutation : l'urbanisme et la construction. Le premier est désormais soumis à une obligation de résultat dans sa politique de lutte contre l'étalement urbain, notamment avec les objectifs fixés par la loi n° 2021-1104 du 22 août, dite « Climat et Résilience ». L'autre est profondément bouleversé par les nouvelles obligations posées par la règlementation environnementale de 2020, dite « RE 2020 ». Dans cette incertitude quant à l'immobilier de demain, les constructeurs ne sont pas épargnés par l'expansion d'obligations teintées en vert. Pour autant, les obligations environnementales semblent demeurer en l'état actuel du droit au moins un concept, tout au plus une notion floue. Ainsi, définir et identifier ces obligations environnementales imposées aux constructeurs implique de démontrer l'hétérogénéité de leurs sources qui ont pour corollaire une diversité dans leurs applications respectives. En effet, on connaît l'adage « différence de nature égale différence de régime ». En conséquence, la diversité des obligations environnementales implique-t-elle de les sanctionner de manière diverse, ou leur nature spécifique permet-elle une sanction unique mise en œuvre par le droit positif ? Il sera donc légitime de s'interroger sur l'opportunité de poser un nouveau régime spécifique relatif à la responsabilité du constructeur

L'immeuble, sous toutes ses formes, possède le potentiel de connaître matériellement, comme toute création, un déclin, une mort symbolique. Traitées juridiquement par différents types de baux, de contrats, de modèles de construction et d'organisations, il est manifeste que les constructions voient leur existence étroitement élaborée. Les manières dont elles naissent, dont on en jouit, dont on les cède sont normativement prévues. Leur gestion est ainsi planifiée, et peu de place est laissée à l'inconnu face à une législation et une jurisprudence abondantes ; la doctrine s'attardant également longuement à leur sujet. Toutefois, en dépit de l'organisation millimétrée de son existence, la mort de l'immeuble reste un domaine globalement silencieux ; les termes « la mort », « le déclin », n'étant d'ailleurs utilisés ni par le législateur ni par le juge ni par la doctrine. La terminologie « le déclin de l'immeuble » permettra, pour cette étude, de saisir une réalité globale, synonyme peu ou prou de la mort métaphorique de l'immeuble.

Depuis plusieurs décennies, les questions de consommation sont au centre des enjeux politiques, économiques et juridiques. En Europe, le droit de la consommation trouble, autant qu’il captive. Tentaculaire, il apparait comme une arme efficace des intérêts des consommateurs. Instrument du marché, il rassure le consommateur, favorise les transactions et optimise la concurrence. Dans l’ordre interne, le droit de la consommation s’immisce dans les autres branches du droit, compte tenu de ses critères d’application. Cette immixtion soulève la question de la nature particulière de ce droit : est-ce un droit spécial à vocation générale ? Un droit général à vocation spéciale ? Et au-delà, le droit consumériste soulève la question de son articulation avec les autres branches du droit, notamment, le droit immobilier. Par ailleurs, l'immeuble de logement, parce qu’il est un bien sensible, est au centre de l’attention des législateurs civils et consuméristes. Saisi par le droit civil puis par le droit de la consommation, l’accédant à la propriété d’un logement (et plus globalement le consommateur immobilier) fait figure de contractant vulnérable justifiant toutes les protections. Ainsi, réfléchir sur « les protections du consommateur immobilier », c’est s’intéresser aux contours de la notion de consommateur immobilier mais c'est aussi explorer les rapports qu’entretiennent entre elles les règles ayant pour objet et celles ayant pour effet de protéger ce consommateur si peu ordinaire. Ce travail doctoral propose une étude d’ensemble des protections attachées à la notion de consommateur immobilier bâtie sur deux idées en tension : la diversité et la cohérence

Une personne physique peut-elle mener une opération de promotion immobilière jusqu’à son terme ? Si, en théorie, la réponse apportée à cette interrogation fondamentale peut être positive, en pratique, elle sera le plus souvent négative. C’est la raison pour laquelle le législateur a progressivement déployé un arsenal de personnes morales adaptées permettant de conduire efficacement une opération de construction d’un immeuble en vue d’en faire accéder une ou plusieurs personnes à la propriété. Les sociétés de la promotion immobilière apparaissent donc comme apodictiques. D’abord, elles donnent un cadre juridique efficace à la maîtrise d’ouvrage. Ensuite, elles permettent d’associer promoteurs et investisseurs, dont la réunion des moyens et des compétences rend possible la bonne tenue de l’opération d’édification sur le plan financier. Enfin, la variété de ces sociétés et de leurs régimes juridiques respectifs permet de trouver un outil adapté à chaque situation pour la réalisation de l’opération.Ainsi, l’étude des sociétés de construction - qu’il s’agisse de celles ayant trait à la commercialisation de l’immeuble (société de construction-vente, société d’attribution) ou de celles qui empruntent le modèle coopératif - conduit à s’intéresser à des formes sociales qui permettent la réalisation d’opérations de promotion immobilière d’une certaine ampleur. Si la majorité des règles encadrant ces différentes formes de sociétés apparaissent particulièrement efficaces et adaptées, pour d’autres le constat doit être nuancé. Ainsi, les sociétés de construction connaissent un grand succès en pratique. Les sociétés d’attribution sont moins utilisées. Les formules coopératives méritent d’être mieux connues et exploitées. L’objet de la présente thèse est d’abord de présenter ces différentes structures, souvent méconnues et pourtant essentielles au bon fonctionnement du secteur de la promotion immobilière dans son ensemble. Ensuite, la thèse tente de cibler certaines limites et difficultés, qui affectent tel ou tel type de sociétés et de formuler des propositions d’amélioration chaque fois que cela est possible. Située au confluent du droit de la promotion immobilière et du droit des sociétés, la thèse a donc pour ambition d’opérer un focus modeste sur des formes de sociétés trop souvent négligées.

Totalement ignorés de la loi, la doctrine s'est attelée depuis plusieurs décennies, à conférer une définition aux travaux sur existants. Ainsi, elle les décrit comme ceux ayant vocation à se greffer sur, sous ou dans les parties anciennes d'une construction. Selon les cas, ils peuvent schématiquement aller du simple entretien à la surélévation, l'extension ou la reconstruction quasi-totale de l'existant, dont seules les façades seront conservées. Au vu de la teneur des multiples enjeux que recouvre le concept de travaux sur existants, se dégagent de nombreuses interrogations. L'une des plus importantes est connexe à leur encadrement juridique. À cet égard, l'exploration des cadres contractuel et de responsabilité semble inéluctable. Ceux-ci représentent en effet, l'essentiel du terrain sur lequel se déroule le débat juridique et se développe le contentieux relatif aux travaux sur existants.

Transition énergétique, renforcement des normes et des performances devant être présentées par l’ouvrage, réforme de la prescription, nouveau régime de la rénovation immobilière, multiplication des désordres et de leur diversité… A l’image de la société toute entière, le droit de la construction est en pleine mutation et en son sein, la responsabilité des constructeurs se renouvelle. Toutefois, la loi n°78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction s’apprête à fêter ses quarante ans !A l’heure où un important vent de réforme souffle sur l’ensemble du droit des obligations, tout l’intérêt et l’enjeu de cette étude portant sur le renouvellement de la responsabilité des constructeurs en droit privé est justement de s’interroger sur la manière dont la responsabilité des constructeurs est amenée à se renouveler pour éviter l’obsolescence et continuer de répondre aux attentes et aux défis de la pratique. En d’autres termes, la célèbre loi Spinetta va-t-elle pouvoir fêter son quarantième anniversaire dans une douce continuité et une adaptation naturelle, ou est-elle en danger ?Si l’analyse de la responsabilité des constructeurs s’effectue tant au regard du droit spécifique que du droit commun, elle révèle de manière générale une adaptation douce et naturelle. Cette adaptation de la responsabilité permet d’entrevoir une certaine transfiguration de l’esprit initial de la loi. La tentation d’inclure le droit de l’assurance construction au sein de cette étude était grande. Toutefois, il est apparu plus opportun de centrer l’objet de la présente recherche sur les seules questions de responsabilité, source même des problématiques émanant du domaine assurantiel.

La société contemporaine évolue vers un modèle économique qui valorise et promeut l'usage des biens par rapport à leur propriété. En d'autres termes, la valeur d'un bien ou d'un produit se mesure désormais davantage en fonction de son utilité que de son acquisition et sa possession. Ce paradigme, qualifié d'« économie de la fonctionnalité », s'étend aussi au domaine de l'immobilier, faisant émerger un ensemble de pratiques que l'on pourrait rassembler sous l'expression 'immobilier collaboratif', qui constitue un volet central de l'économie collaborative. L'immobilier collaboratif regroupe ainsi l'ensemble des pratiques collaboratives et coopératives en matière d'acquisition, de location, d'occupation et d'exploitation d'espaces et de biens immobiliers. Ces pratiques couvrent non seulement le parc résidentiel, mais également le parc professionnel, comprenant les espaces commerciaux et d'entreprise. Diverses formes peuvent alors être identifiées, allant de l'habitat participatif aux activités de tourisme collaboratif (locations, échanges, prêts à usage, etc.), en passant par la mise en commun de ressources pour l'acquisition d'un bien immobilier ou encore les occupations et exploitations temporaires d'immeubles, telles que les commerces éphémères et les tiers-lieux. Ces pratiques collaboratives soulèvent alors une question fondamentale : sommes-nous face à l'émergence d'un droit spécial, autonome ou quasi-autonome, qui constituerait une nouvelle branche juridique ? Ou bien l'immobilier collaboratif se limite-t-il à la production de règles spéciales sans pour autant pouvoir prétendre à une autonomie ni s'affranchir du droit immobilier commun ? Cette étude ambitionne de répondre à cette problématique centrale et d'aborder les enjeux connexes qui en découlent.

Le secteur de la construction constitue un pan majeur de l'activité économique qui sous-tend une large part de la croissance au plan national. Partant de ce constat, il a semblé opportun de s'intéresser plus particulièrement aux marchés de travaux privés et plus précisément encore à la question du paiement. Au coeur des relations économiques, le paiement défini comme l'exécution d'une obligation porte en son sein la question fondamentale de sa sécurisation. Préoccupation légitime du créancier, on trouve sa pleine consécration et son traitement le plus abouti en droit civil dans le droit des sûretés qui occupe le livre IV du Code civil. Toutefois, dans les marchés privés de travaux, la sécurisation du paiement est rendue possible tant au stade de la formation du contrat par la détermination de son objet - le prix - qu'au stade de l'exécution grâce aux modalités de l'opération de paiement elle-même et à la fourniture de garanties. Appréhendant l'opération de paiement tant d'un point de vue pratique que théorique, l'objet de la présente thèse est de montrer que la sécurisation du paiement dans les marchés privés de travaux peut être envisagée tant au stade de la formation que celui de l'exécution du contrat.

Le droit privé de la construction est un des domaines de prédilection où s’épanouissent les délais d’action. L’étude est partie du constat premier que les délais d’action obéissent à des règles générales et pluridisciplinaires lesquelles ne sont pas forcément adaptées aux spécificités et à la technicité de la construction immobilière. Les délais d’action correspondent au temps offert à un justiciable pour introduire une action en justice. Ils se scindent entre les délais de prescription et les délais de forclusion. Si une théorie générale du délai de prescription a pu se dégager, d’importantes interrogations et incertitudes entourent le délai de forclusion. Leur existence interroge, si ce n’est dérange, et le droit positif peine à les définir. La reconnaissance en dents-de-scie des délais de prescription et des délais de forclusion participe à la complexité de leur appréhension, du fait de la profusion législative, doctrinale et jurisprudentielle d’une part, du vide juridique et de la nébulosité d’autre part. Dans chacune des parties de la thèse, le cheminement intellectuel impose en premier lieu de clarifier la nature juridique du délai d’action traité afin d’en établir les traits caractéristiques de son régime juridique. Les critères de qualification dégagés permettent ensuite de traiter les différents délais d’action en droit de la construction et de les classer dans l’une de ces deux catégories. L’objectif poursuivi par l’étude est plus largement celui d’offrir aux particuliers, aux professionnels de la construction ainsi qu’aux avocats des clés de lecture des délais d’action en droit de la construction.

Le cadre institutionnel, législatif et réglementaire du Liban présente aujourd’hui d’importantes carences en matière de construction durable et de protection de l’environnement. Des failles qui ont ipso facto des effets néfastes sur la croissance démographique-ou du moins la façon dont elles se manifeste dans un contexte social qui se retrouve fatalement affecté par les directions ou l’absence de direction en matière d’urbanisme - et sur l’écologie. Étant donné qu’en plus d’encourager la génération d’une conception anarchique de l’aménagement du territoire avec l’intérêt privé comme seul marqueur, la coexistence de normes ambigües et incomplètes devient source de confusions et d’absurdités. Au lieu d’organiser les secteurs pour lesquels il a été conçu, le droit se retrouve ainsi à condamner toute perspective de progrès. C’est dans ce contexte que le génie écologique peut et doit, à travers le vecteur de la construction s’imposer comme une discipline au service du développement durable et de l’empreinte écologique. Une problématique mieux cernée en France où le législateur étant conscient de l’importance de la construction verte dans la préservation du patrimoine et de la nature a adapté les règles afin de servir au mieux ces objectifs. Un modèle pour le Liban où la planification urbaine « à la Libanaise » dominée par les dérogations clientélistes et la désorganisation, a littéralement ravagé une importante portion du territoire lors des dernières décennies. La France s’est en effet dotée de règles qui permettent non seulement d’encourager le développement durable mais aussi de proposer des alternatives pour restaurer les équilibres menacés dans des projets immobiliers existants, renforcer la responsabilité environnementale, via tout un système d’indemnisations notamment. C’est pour toutes ces considérations, ainsi qu’eu égard aux liens historiques qui lient le pays du Cèdre et celui des Lumières, que nous avons jugé cette approche pertinente. Le processus d’adaptation devra néanmoins tenir compte de situation socio-économique du pays, actuellement dans un état critique. Un contexte qui ajoute de l’eau au moulin de ceux qui estiment cet effort indispensable, dans la mesure où une réorganisation du territoire libanais articulé autour du développement des constructions vertes permettra également de réduire la consommation des ressources naturelles disponibles. Le travail sera néanmoins de longue haleine tant les enjeux sont nombreux, entre celui qui consiste à encourager la société à abandonner - voire adapter dans un premier temps - un clientélisme pourtant inscrit dans son ADN, ou encore l’impérieuse nécessité d’inculquer une culture de l’évaluation de l’empreinte écologique d’un bâtiment à plusieurs échelles. En pratique, ces objectifs ne pourront être atteints qu’à travers un faisceau complet de décisions permettant de surmonter les obstacles qui entravent la protection de l’environnement et de généraliser des régimes juridiques d’assurance et de responsabilité environnementale adaptés - avec la consécration du principe de pollueur-payeur. En résumé, cette étude critique, objective et comparative des contraintes environnementales dans le droit libanais de la construction, a permis d’envisager l’émergence des stratégies et des politiques d’amélioration en vue d’une plus grande intégration des politiques françaises. Elle a aussi été l’occasion de livrer une étude comparative sur la construction, l’urbanisme et l’environnement. Elle porte plus particulièrement sur l’adoption française de la construction verte pour l’adaptation libanaise surtout au niveau de la protection de notre patrimoine architectural et le maintien de notre identité et de notre authenticité. L’analyse présentée a de plus tenté de créer un état alarmant de la situation environnementale au Liban. Guidée par une étude comparative entre les deux pays, elle démontre enfin à quel point il est contraignant d’élaborer une loi sur la construction verte au Liban.

Le sujet de recherches a pour objectif d’étudier la mise en œuvre de la théorie des troubles anormaux de voisinage, dans le cadre des opérations immobilières. Ces dernières recouvrent l’opération de construction immobilière, de vente immobilière et de location immobilière. Elles peuvent être classées en deux catégories, dans la mesure où elles engendrent directement ou indirectement des troubles anormaux de voisinage. Toutes ces opérations immobilières sont à l’origine de nombreuses nuisances qui impactent les biens et les personnes. Ces opérations tendent alors vers une dénaturation de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Les troubles anormaux de voisinage, découlant des opérations immobilières, se propagent dans l’espace. Le champ d’application de la théorie est alors élargi par la prise en compte d’une zone troublée. Concernant l’unique condition posée par la théorie des troubles anormaux de voisinage, l’anormalité du trouble, celle-ci semble bien respectée lorsqu’il s’agit de l’appliquer aux troubles émanant des opérations immobilières. Cependant, la particularité de ces opérations est qu'elles font intervenir plusieurs personnes, ce qui pose des difficultés quant à la question de savoir qui sera responsable sur le terrain de la théorie relative aux troubles anormaux de voisinage. Actuellement, les juges condamnent l’auteur direct des troubles anormaux de voisinage, à qui les troubles sont imputables. Dès lors, les juges ne s’attachent pas uniquement à la qualité de voisin pour appliquer la théorie des troubles anormaux de voisinage. Au regard des exemples quant à la nature des troubles et des auteurs de ceux-ci, les opérations immobilières ont donc entraîné une dénaturation de la théorie des troubles anormaux de voisinage. La recherche d'un fondement juridique est alors importante pour résoudre ce problème. Des propositions ont été faites pour introduire un nouvel article au sein du Code civil relatif à la théorie des troubles anormaux de voisinage. Or, la spécificité des opérations immobilières met en évidence l’importance des clauses contractuelles pour les troubles anormaux de voisinage. De plus, la prévention des troubles anormaux de voisinage devraient davantage être mise en exergue. Ces éléments initient une réflexion autour de la portée de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Celle-ci devrait prendre en compte la donnée environnementale ce qui justifierait l’importance de la prévention et permettrait de légitimer la condamnation de tous les intervenants aux opérations immobilières. Cette nouvelle étude aboutit à créer un nouveau droit du voisinage qui regroupe toutes les règles juridiques relatives à la relation de voisinage en les adaptant à la donnée environnementale.

Lors d’une opération immobilière de construction, deux ensembles de règles, qui sont le droit de la construction et le droit de la consommation, viennent se superposer pour apporter un certain niveau de protection lorsque l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage est un consommateur ou un non-professionnel. Corrélativement, ils génèrent de nombreuses obligations mises à la charge des professionnels. Ce projet de recherche a donc pour finalité de réaliser, d’une part, un état des lieux des différentes problématiques de protection nées de l’application cumulative de ces deux branches du droit et, d’autre part, de proposer des solutions de règlement en cas de « conflit ». En effet, si les conséquences positives d’une telle combinaison sont indéniables, cette étude ne serait pas complète si l’on n’envisageait également les effets pervers que cette double protection peuvent engendrer dans la pratique au regard de l’économie du contrat, du secteur du bâtiment et de l’esprit qui anime le droit de la construction de manière plus générale. L’objectif poursuivi étant de rendre le droit plus efficace pour sécuriser, autant que possible, l’opération de construction, pour l’ensemble des acteurs du secteur : tant professionnels, pour qu’ils prennent la mesure de leurs responsabilités et obligations (entrepreneurs, promoteurs, architectes, banquiers, notaires…) que pour le « consommateur immobilier » : accédant ou maître d’ouvrage, qui doit pouvoir avoir une vision, la plus claire possible, des contrats qui lui sont soumis afin que sonconsentement soit réellement éclairé.

La présente étude a pour objet de savoir si le Maroc en tant que pays en voie de développement dispose de dispositifs juridiques lui permettant de construire durablement.Le rapport Meadows publié en 1972 annonçant « les limites de la croissance » a incité la communauté internationale à prendre conscience de l’urgence écologique et à agir. Ainsi, plusieurs conférences internationales ont été organisées afin de mettre en place une nouvelle vision de l’avenir de l’humanité. C’est dans ce contexte international marqué par l’accroissement du conflit entre les préoccupations environnementales et le développement économique que la notion de développement durable a vu le jour. Le secteur de la construction parait-il le mieux à pouvoir intégrer ces préoccupations.Un bâtiment durable doit être pensé dès sa conception. Tout le cycle de vie de l’ouvrage a un impact sur l’environnement. C’est pourquoi son développement est subordonné à l’adoption d’un cadre juridique imposant le recours à des matériaux de construction écologique, à la gestion des déchets, à la préservation de la qualité de l’eau, du sol et de l’air et à la réalisation de la performance énergétique. Ces dispositions impliquent de nouvelles exigences qui vont changer les méthodes et pratiques des intervenants et contribuer à une coopération renforcée dans le cadre de la construction. Ainsi, il sera primordial de mettre la lumière sur la responsabilité de ces professionnels. La construction durable a un coût. Son développement doit être appuyé par des règles d’urbanisme, par des incitations financières et par la normalisation et la certification des bâtiments selon les référentiels de l’association haute qualité environnementale.

La comparaison entre des systèmes civilistes et, plus particulièrement, la Province de Québec et la France, permet de confronter des expériences diverses au service de la construction de l'Union européenne. La méthode comparatiste peut, dans une approche régulatrice, permettre de réaliser une véritable intégration commune pour une matière comme la construction, au service des citoyens. Dans une perspective d'innovation législative, il s'agirait donc de modéliser des structures juridiques cohérentes pour une véritable Union européenne de la construction. La participation des constructeurs est requise aux débats, afin de faciliter l'intégration et l'application de la future norme commune, avec le concours d'une institution européenne dédiée. Mais comment respecter les diversités nationales, tout en cherchant à élaborer un principe « unioniste » dans l'objectif d'une harmonisation des délais au sein des États membres de l'Union européenne ? La trop grande diversité des délais spécifiques, dans le secteur de la construction, suscite en effet au sein de l'Union européenne la volonté de faire émerger un modèle européen, source future de stabilité et de prospérité.

Les opérations de rénovation en France sont aujourd'hui en plein développement et devraient à l'avenir se multiplier en raison d'un contexte socio-économique favorable.Cependant, aux opérations de rénovation restent associées l'incertitude et l'insécurité juridique. En effet, cette notion hétérogène de "rénovation" n'est pas définie juridiquement. Pour l'heure les différentes branches du droit immobilier l'appréhendent diversement par le prisme des notions se rapportant aux travaux sur existant qui dominent dans chacune d'elles.Ainsi, à l'opération, qui d'un point de vue matériel est unitaire, correspond, d'un point de vue juridique un régime éclaté.Cette situation nécessite un approfondissement destiné à mettre en adéquation le droit au fait. Une notion de rénovation d'immeubles peut-elle émerger des profondeurs juridiques ? Dans l'affirmative, quelle serait sa place, son rôle et sa fonction en droit immobilier ?

Le contenu du contrat, tel qu'envisagé par la doctrine corporaliste, ne se prête pas à la détermination des choses incorporelles. Pire, plus la dématérialisation des choses s'impose, plus l'emprise de la chose corporelle est tenace. La détermination de l'objet de l'obligation est ainsi calquée sur le modèle du contrat portant sur un bien corporel. Inévitablement, le contenu du contrat est restreint. Ses utilités autres que celles relevant de l'utilité normale de la chose passent inaperçues. Il y a donc peu de place pour les choses incorporelles. Tout au plus sont-elles assimilées à une chose corporelle par leur incorporation dans un support corporel. Or le propre du contenu du contrat est de contenir également des éléments incorporels comme le but d'utilité, constituant la clé de voûte l'opération contractuelle visée par les parties. Il paraît donc nécessaire de repenser le concept de "chose" en l'élargissant à l'immatériel. L'élargissement est possible grâce à la réforme qui évoque désormais la "prestation" à la place de la "chose" et incite à la détermination d'une "opération contractuelle" d'ensemble. Ceci permettant de surmonter l'écueil de la détermination du contenu du contrat en présence de choses incorporelles et de les définir pour elles-mêmes au lieu de les réduire à leur substrat corporel