Depuis quelques années, le bail commercial, contrat de droit privé, connaît une environnementalisation, entendue comme l’action grandissante de l’environnement sur cet accord de volontés.

Ce mouvement incite à s’interroger sur la question environnementale dans le contrat de bail commercial et plus spécifiquement sur le rôle et l’évolution de ce contrat. Dès lors, il s’agit de rechercher l’environnement dans et par le contrat de bail commercial.

Schématiquement, l’environnement est à la fois facteur de perturbation et de socialisation du contrat de bail commercial. D’une part, il intègre massivement des obligations d’information environnementale, lesquelles s’accompagnent de limites et d’incohérences. Outre cette effervescence, la problématique des sites et sols pollués provoque tout au long de la vie de ce contrat de nombreuses interférences entre le droit des baux et le droit de l’environnement (avec les législations d’ordre public sur les installations classées, les déchets et les sites et sols pollués). D’autre part, le bail commercial appréhende l’intérêt général environnemental par l’intermédiaire du législateur, du juge ou des parties, ce qui le conduit à protéger l’environnement. Alors que le statut des baux commerciaux est depuis toujours socialisé pour les besoins du preneur et de son entreprise, avec un ordre public de plus en plus prégnant et une liberté contractuelle cantonnée, cette convention de jouissance est ainsi fonctionnalisée au service de l’environnement. Elle acquiert une fonction sociale à dimension environnementale. L’effet de cette fonctionnalisation est ambivalent puisque le bail commercial est susceptible de présenter des avancées pour l’environnement mais se heurte à des difficultés tant internes qu’externes et peine à adapter son modèle à l’environnement.

De ce fait, dans une posture résolument tournée vers la protection de l’environnement, des perspectives sont recensées et suggérées.

Les rapports du droit de l’environnement et du droit des baux tiennent à la fois de la concurrence et de la complémentarité devant faire coexister la rentabilité économique et le respect de l’environnement. La dynamique d’imprégnation environnementale engendre un changement de philosophie de ce contrat. L’environnement force au dialogue et à la concertation et modifie les rapports à l’immeuble tandis que le bail commercial scelle l’environnement à un modèle pragmatique en lui apportant une appréhension matérielle dans des rapports locatifs structurés et éprouvés.

Mots-clés : Droit de l’environnement - Droit économique de l’environnement - Protection de l’environnement - Bail commercial - Contrat - Ingénierie contractuelle - Environnementalisation - Fonction environnementale - Vigilance environnementale – Risque environnemental - Sites et sols pollués - Performance énergétique et environnementale.