L’espace urbain présente pour l’humanité, un lieu d’échange d’idée, de bien, d’information, ainsi qu’un foyer de civilité. Cependant, l’urbanité excessive a créé des espaces mal organisés contenant certains désordres dans la distribution des ressources, des inégalités dans leur localisation méritant d’être assujettis à une réorganisation particulière. Face à ces difficultés, il faut procéder à une stratégie globale sur la base d’une approche démocratique, une action économique, sociale et culturelle, environnementale et un aménagement de l’espace. Ainsi toute recherche de maîtrise urbaine doit avoir pour objectif la recherche d’une réconciliation entre l’utilisation optimale de l’espace et la recherche de la durabilité du cadre urbain.

Le patrimoine, qui renvoie souvent à la notion d’héritage à transmettre, est le résultat d’une série de choix, opérés selon la définition qu’une société ou qu’un groupe de personnes veulent donner d’eux-mêmes. Exprimant à la fois ce qui les identifie et différencie des autres groupes ou sociétés, le patrimoine suppose un travail d’interprétation voire de reconstruction du passé en fonction d’enjeux du présent. Cette manière de concevoir le patrimoine est directement liée au passé socialement et historiquement construit : inventée en Occident durant l’époque moderne, elle s’est ensuite étendue à d’autres sociétés. Cette extension de la notion de patrimoine ainsi envisagée est soutenue par l’intensification des échanges qui caractérise le nouveau contexte planétaire depuis un siècle. En effet, dans un contexte de mondialisation marqué par l’accélération des échanges internationaux ainsi que la remise en cause de certains cadres institutionnels traditionnels, le secteur patrimonial connaît nombre de bouleversements aussi bien dans les formes de sa gestion que dans celles de sa valorisation. Etant donné le rôle du patrimoine sur l’identité nationale et son ampleur croissante sur l’économie, la politique patrimoniale joue toujours une place importante dans la politique culturelle de l’État. Face à un monde sans frontière, la politique patrimoniale de l’État subit des changements non négligeables. Les mutations considérables de ce monde globalisé que nous connaissons exigent effectivement de nouvelles mesures afin de protéger, conserver et valoriser le patrimoine culturel.

Qui sont les copreneurs et que leur importe-t-il ? Telles sont sans doute les deux problématiques centrales de l’étude de la coprise à bail. Cette dernière ou comme on l’appelle plus communément en matière de baux d’habitation, la « colocation » existe dès lors que l’on est en présence, dans un même bail, de plusieurs copreneurs. Lorsque l’on évoque cette situation, il vient immédiatement à l’esprit la coprise à bail d’habitation par plusieurs étudiants. En effet, mise en lumière par le film « l’Auberge Espagnole » et par la série américaine « Friends », la coprise à bail d’habitation constitue de nos jours un remède à la pénurie de logement étudiant et répond à une nécessité économique indiscutable. Il n’en demeure pas moins que l’étude de la coprise à bail ne saurait se réduire à l’étude des baux d’habitation. En effet, le coprise à bail rural et la coprise à bail commercial sont bien moins connues du grand public mais demeurent incontestablement une réalité juridique quotidienne, tel sera le cas en cas d’acquisition d’un fonds de commerce comportant bail commercial par deux personnes ou en cas de décès d’un fermier entrainant la transmission du bail à ses enfants qui exploitaient avec leur père… Quelque soit le type de bail, l’existence d’une partie plurale - les copreneurs - pose des difficultés et pourtant le législateur n’a pas cru bon de légiférer en la matière, laissant les copreneurs soumis au droit des obligations plurales. Comment vont pouvoir s’exercer à plusieurs les droits que la loi n’a attribué qu’à une seule personne, le locataire ? En effet, la loi octroie çà et là au preneur à bail divers droits tels que, par exemple, le droit au renouvellement, le droit de préemption, le droit de sous-louer ou encore celui de céder son bail à un tiers, mais la loi ne nous indique quasiment jamais comment peuvent s’exercer ses droits en présence d’une pluralité de preneur à bail. C’est bien là, pour le praticien, l’intérêt de cette étude : tenter de pallier l’oubli quasi permanent par le législateur de la cotitularité d’un bail et d’essayer d’apporter des solutions.

Cette thèse établit la conditionnalité de la performance urbanistique à une réforme totale. Elle révèle un syndrome d'inefficacité générale dont le traitement des symptômes est indispensable à un tel objectif. Le spectre des symptômes inclut principalement les missions publiques problématiques, les principes et modèles de base inadéquats, une législation d'urbanisme incompatible avec les objectifs de performance urbanistique, ainsi que les pratiques déviantes ou anarchiques d'aménagement et d'équipements publics. Cette thèse montre en outre l'état de délaissement de nombreux aspects d'urbanisme au libre-arbitre des personnes privées et des organisations non gouvernementales. Les hypothèses de solutions proposées englobent un remodelage total des structures de gouvernance publique, un réglage du droit de l'urbanisme sur une théorie de performance la moins altérable possible, l'édification des préalables théoriques et structurels de la performance, ainsi qu'une réforme spécifique porteuse de la performance du droit de l'urbanisme. Cette thèse identifie divers exemples de performance susceptibles de participer au processus de cette réforme et présente une démarche méthodologique de théorisation et de mise en œuvre d'un tel droit de l'urbanisme en Haïti. Elle explique, de plus, les énormes défis de la performance de ce droit par rapport au système politique et juridique. On y trouve aussi plusieurs propositions pour le relèvement de ces défis, pour la résorption des divers obstacles identifiés, ainsi que pour l'établissement d'un système global de performance apte à porter durablement celle du droit de l'urbanisme.

La fiscalité de l'urbanisme comporte en son sein les participations en nature. Nous les avons identifiées comme étant les cessions gratuites de terrain et les participations pour la réalisation de travaux.Elles n'ont en réalité aucune des caractéristiques de la fiscalité moderne. Véritables mécanismes,sui generis ces participations ont une nature juridique difficilement indentifiable. Pourtant l'étude de la jurisprudence permet de les requalifier en contrat. En plus de complexifier notre paysage juridique et la matière, les participations en nature sont difficilement conciliables avec certains principes du droit positif, notamment le droit de propriété et le droit des marchés publics. La réforme de la fiscalité de l'urbanisme du 29 décembre 2010 a voulu rendre cette fiscalité plus lisible et plus productive. Cet objectif est en partie atteint. Cette réforme est incomplète puisque certaines participations, notamment celles en nature qui sont les plus critiquables à notre sens, subsistent. Seules les cessions gratuites de terrains de l'article R332-15 du code de l'urbanisme ont été censurées au cours de deux procédures de question prioritaire de constitutionnalité.