La vérité appréhendée par le procès civil, à travers le syllogisme judiciaire, se différencie de celle recherchée dans les autres domaines, notamment par l'Histoire, en ce qu'elle suppose l'application d'une règle de droit à des faits litigieux. Les textes de procédure civile contemporains ont entendu combattre la conception traditionnelle d'une vérité judiciaire relative, en donnant au juge un pouvoir d'intervention dans l'établissement de la matière litigieuse tout en confortant son rôle prépondérant dans la qualification des faits. Pourtant, fidèle aux principes ancestraux, le juge se refuse encore trop souvent à tenir compte de l'évolution de sa mission, utilise avec parcimonie ses prérogatives relativement à la preuve, et se dénie toute obligation d'avoir à rechercher la règle de droit applicable aux faits.

Organisé par l’IRDP, Université de Nantes, sous la responsabilité scientifique de Vivien Zalewski-Sicard.

L’inachèvement a longtemps été perçu comme une anomalie dans le processus de construction immobilière. Si les mécanismes de l’inachèvement contraint sont connus, il arrive parfois que l’inachèvement soit souhaité. Les promoteurs immobiliers voient ainsi se développer une clientèle en quête d’une plus grande personnalisation et/ou de gain financier dans la réalisation des travaux. La première partie de la thèse est consacrée à l’étude du développement de ces pratiques, parfois audacieuses. L’option contractuelle de vente en l’état futur d’achèvement avec travaux réservés issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite loi ELAN, entend ainsi remédier à l’absence de cadre juridique dédié. Ce panorama effectué, un constat s’impose : cet encadrement est générateur de nouvelles difficultés juridiques de nature à réduire sensiblement son intérêt. La seconde partie de la thèse s’attache à promouvoir l’existence d’un nouveau système. La proposition contractuelle de bâtir un contrat spécial de vente en l’état futur d’inachèvement tire sa légitimité d’un renforcement de la sécurité juridique, au moins sur certains aspects. Le système des travaux réservés est ainsi battu en brèche et les bénéfices de la conformité contractuelle mis en lumière. Cette contribution s’efforce d’apporter des réponses aux problématiques légales liées à une demande d’une plus grande personnalisation des logements neufs en ayant à cœur de préserver l’efficacité et l’équilibre contractuel.

Le Contrat de construction de maison individuelle, institué par la loi 90-1129 du 19 décembre 1990, soulève de nombreuses questions. La pratique professionnelle de ce contrat de louage d’ouvrage particulier et les solutions prétoriennes mettent en relief les insuffisances et incohérences législatives.Après plus de 20 années d’existence dudit contrat, la thèse aura pour objet de procéder à sa relecture afin, tout d’abord, de constater ses défaillances menaçant l’ensemble des protagonistes du projet de construction (maître d’ouvrage, constructeur, banquier, commune, etc.). Elle révèlera les pratiques qui dénaturent le contrat, les obligations qui handicapent les parties, les risques inévitables qui affectent le projet, les jugements qui hésitent ou s’égarent, et en général, toutes les situations qui provoquent une instabilité juridique. Elle poursuivra sa démarche en se faisant force de propositions, sous un double aspect. Il lui appartiendra premièrement de suggérer des montages ou des clauses conférant plus de sécurité juridique au système existant. Elle s’efforcera secondement d’interpeller le législateur en exposant de possibles évolutions de nature à mettre fin aux confrontations de normes ou au flou légal concernant chaque année plusieurs dizaines de milliers de programmes immobiliers, le plus souvent destinés aux particuliers.Cette relecture apportera une vision neuve et à jour des problématiques légales liées à la construction de maisons individuelles depuis l’initiation du projet jusqu’à l’exécution du contrat dans des objectifs d’efficacité du droit et d’intérêt général.

Par un renoncement au bénéfice de l'accession, la division en volumes opère une scission de l'objet du droit de propriété pour conférer un droit divis sur un immeuble par nature constitué par un volume défini par des cotes en altimétrie et en planimétrie. Il s'agit, sur la base des mêmes références cadastrales, de superposer des propriétés divisées à travers un complexe réseau de servitudes. En intégrant un paysage juridique déjà dense, cette technique superficiaire ordonne de renouveler l'analyse de la nature du bail à construction. La volumétrie doit également être confrontée à la notion d'ensemble immobilier et, s'agissant d'une division de propriété, impose de déterminer sa place aux côtés du régime du lotissement. En tant que mode de gestion, la division en volumes offre une alternative pertinente aux difficultés que connaît le régime de la copropriété et une réponse efficace à la nécessaire cohabitation entre propriété privée et domaine public. En tant que mode de construction, elle est au coeur de difficultés générées par le concours d'une pluralité de maîtres d'ouvrage oeuvrant à la réalisation d'un ensemble indivisible et apporte des solutions originales dans la mise en oeuvre des droits à construire. Fondée sur la rénovation de mécanismes juridiques en apparence éprouvés, la division en volumes résulte d'une construction empirique qui doit être théorisée. L'objet de cette thèse est donc de présenter cette technique et l'impact qu'elle a sur le droit positif en contribuant à renouveler certaines conceptions et en imposant la confrontation de notions qui jusque-là n'interagissaient pas.

Véritable leitmotiv du droit positif contemporain, le logement et le droit au logement s'invitent partout sans pourtant être définis nulle part. Le droit privé des contrats n'échappe pas à la tendance : il intègre pleinement ces notions en vogue, dans un souci de protection de la personne qui contracte pour se loger. Partant, la protection du logement (c'est-à-dire le contenu du droit au logement) se construit de façon très pragmatique dans une logique de spécialisation de certains contrats spéciaux. Ce n'est donc pas la relation individu-logement qui est protégée mais certaines d'entre elles, selon une approche tantôt personnelle (critère de la résidence principale) tantôt réelle (critère de l'immeuble à usage d'habitation). Si les modalités de ces protections diffèrent au service d'objectifs différents, elles ont pour point commun de chercher à sécuriser les parcours contractuels de toute personne qui contracte pour se loger. En observant la construction empirique du droit au logement en droit privé des contrats nous chercherons à dégager ses lignes directrices pour mieux le définir, le cerner. Nous verrons alors que le droit privé et ses déclinaisons consuméristes véhiculent très bien le droit au logement en uniformisant l'usage, l'accession, l'acquisition et la conservation du logement. Les pouvoirs publics utilisent donc le droit privé comme un vecteur de développement du droit au logement. Si la technique ne saurait se suffire en elle-même pour promouvoir ce droit fondamental pour tout individu, en revanche, force est de constater qu'elle y parvient assez bien pour le grand nombre

Puisque la protection du consommateur immobilier est devenu aujourd'hui un thème à la mode, nous pensons qu'il convient de donner une place capitale au consentement dans la sphère de cette protection. En effet, depuis 1804, le droit des contrats français s'est toujours fondé sur la théorie de l'autonomie de la volonté. En égard à la complexité des opérations immobilières et à l'importance de leurs enjeux financiers, il est nécessaire d'éclairer le consentement de l'acquéreur dans la formation du contrat. C'est dans ce souci que le législateur contemporain fait non seulement peser sur le vendeur un faisceau d'obligations d'information au profit de l'acquéreur, mais aussi permet à ce dernier de renoncer au contrat immobilier

Jusqu’à ce jour, le conseil patrimonial immobilier n’a pas fait l’objet de travaux particuliers, à notre connaissance, en droit français. Cette thèse est dédiée plus particulièrement à une étude d’ensemble du devoir de conseil en matière immobilière. L’objectif est de démontrer l’indépendance du devoir de conseil, c’est-à-dire de prouver son autonomie en tant que notion juridique. La principale difficulté réside dans sa définition. Traditionnellement qualifié comme un degré plus poussé du devoir d’information et présenté comme différent du devoir de mise en garde, ce devoir se caractérise essentiellement par la qualité exclusive de son débiteur qui doit obligatoirement être un professionnel spécialisé dans un domaine spécifique ayant trait à l’immobilier. Par conséquent, en dehors de cette qualité, un tel devoir de conseil ne se retrouve pas. De prime abord, ce travail est limité à l’opération de vente d’immeuble. A ce titre, le débiteur est tenu d’orienter et de guider son client que ce soit dans le cadre d’un contrat principal de vente d’immeuble, source du devoir de conseil, ou d’un contrat de prestation de service, qui a pour objectif principal la conclusion de la vente d’immeuble. En théorie, la définition de ce devoir de conseil semble être claire et précise. En pratique, toute la difficulté réside dans la détermination de ses frontières qui le distinguent des autres degrés de l’information. Pour mener ces travaux de rechercher, il a été procédé d’abord à une analyse des arrêts de la Cour de cassation qui démontrent les différentes dimensions de ce devoir en fonction de son contenu extensible et de son intensité variable. Cette analyse a mis en évidence la fonction constante du devoir de conseil qui se fortifie en raison de son essence. Ce procédé a permis ensuite de déterminer les critères principaux qui caractérisent ce devoir du professionnel et d’examiner sa portée dans les différentes étapes de la vente d’immeuble. Ce procédé permet de s’interroger sur l’émergence d’une conception autonome du devoir de conseil qui changerait de dimension lorsqu’il porte sur toute la matière immobilière.

La propriété foncière du Code civil, unitaire par principe, s’accommode difficilement de l’ubiquité du droit de superficie, comme en attestent les incessants débats doctrinaux sur le sujet. Le volume immobilier moderne a répondu aux besoins de division du sol du corps social. Toutefois, en dématérialisant l’immeuble, le volume déstabilise fortement la théorie classique de la propriété. La présente thèse définit un concept de sol appropriable et divisible dans le sens de la hauteur, sans renier la propriété du code. Pour cela, le sol, incluant le dessous et le dessus, est perçu comme relevant du monde tangible. Ce bien est ensuite appréhendé en trois dimensions par un procédé de géométrisation. Le sol volumique correspond à une nouvelle phase plus abstraite de conceptualisation du sol. Cependant, la chose sensible signifiée par le concept, le sol ou fonds de terre selon les juristes demeure la même ; seule sa représentation a évolué. Dans cette perspective, le sol en volume devient individualisable et appropriable sur le modèle du sol parcellisé en deux dimensions, indispensable à une propriété individuelle et exclusive. Ainsi, la propriété du Code civil via ses dispositions actuelles, notamment les articles 552, 518 et 544, s’applique à un volume immobilier comme à une parcelle. Ce modèle de propriété passant de l’unité à la division, est complété par un droit de superficie simple, droit réel fondé sur les articles 553, 543 du Code civil et le droit de jouissance spéciale. Suivant la thèse moniste, la propriété du sol en volume, qui n’est autre que le concept de propriété du code appliqué à un sol tridimensionnel, concilie la théorie classique de la propriété et celle du doyen Savatier.