Colloque organisé par le LDPSC en collaboration avec la Faculté de droit et de science politique et Lexis Nexis sous la direction scientifique de Vincent Egéa, Professeur à Aix Marseille Université, Directeur du LDPSC

Proposé par le GREDIAUC UR 3786, Faculté de Droit et de Sciences Politique, Aix Marseille Université dans le cadre des "Entretiens en droit immobilier 2021"

Ce colloque proposé par le GREDIAUC EA 3786 est annuel depuis 1995. Il traite d’un thème d’actualité essentiel pour tous les acteurs de l’immobilier, universitaires et praticiens.

Tout d'abord, il me paraît opportun de préciser que je souhaite apporter une continuité au travail de recherche réalisé dans le cadre de mon mémoire portant sur « L'originalité des créations notariales », par la voie d'une thèse, sous la direction de Madame OOSTERLYNCK. Après réflexion approfondie, mon choix se porte vers une analyse du droit comparé permettant à la fois de confronter les modèles français et américain, tout en analysant leurs spécificités respectives. L'étude comparée du notariat français face à la contractualisation en Common Law américaine présente un intérêt essentiel, en ce sens qu'elle permet d'analyser les spécificités structurelles et fonctionnelles de deux systèmes juridiques distincts, produisant à la fois sécurité et créativité normative, tout en enrichissant la réflexion doctrinale sur les mécanismes universels de régulation contractuelle. De surcroît, ce travail de recherche présente également un autre intérêt, puisque la mise en parallèle du rôle du notaire en France, et celui du « Lawyer » aux États-Unis reste encore largement inexplorée. En effet, bien que la littérature comparatiste a abondamment mis en lumière les différences structurelles entre droit civil et Common Law, la dimension créatrice des professions juridiques demeure peu étudiée. Une problématique du sujet serait : Dans quelle mesure la fonction créatrice et sécurisante du notaire en France se distingue-t-elle de son homologue américain, et comment cette comparaison met-elle en lumière deux conceptions divergentes de la sécurité juridique et de la créativité normative ? L'usage du terme « homologue » dans la problématique n'est pas anodin, mais volontairement fallacieux puisqu'il suggère une équivalence fonctionnelle qui, en réalité n'existe pas. Ce n'est qu'au travers d'une approche comparatiste que l'on perçoit le véritable acteur de la contractualisation aux États-Unis, qui n'est autre que le « Lawyer » ; garant de la sécurité et créativité juridique. Cependant, cela n'exclut pas que la profession de « Notary public » aux États-Unis soit évoqué, si nécessaire, au cours de cette thèse. Par ailleurs, établir une cotutelle, offre une crédibilité supplémentaire à ma recherche grâce aux informations juridiques recueillies sur place, nécessaire à l'élaboration d'une thèse comparée rigoureuse et complète. Cette immersion ponctuelle aux États-Unis, me permettrait d'appréhender concrètement les différences structurelles et culturelles du système juridique américain, en les comparant au système notarial français. Elle me garantirait également l'opportunité de saisir le droit américain de manière plus directe, avec ses usages propres et ses pratiques spécifiques. De même, la présence d'un cotuteur lors de mes cours séjours aux États-Unis, l'accès aux bibliothèques sur place, ou encore assister à des réunions et conférences professionnelles, seraient une opportunité unique d'approfondir ma thèse avec une exigence méthodique et précise, répondant aux différents intérêts scientifiques et professionnels du sujet. La dimension scientifique du projet vise à comparer deux pays puissants, influents sur des aspects économiques, politiques et surtout juridiques, ce dernier étant l'élément substantiel à l'élaboration de ce travail de recherche. En effet, d'un point de vue économique : « Plus de 4 000 filiales d'entreprises américaines sont implantées en France, employant environ 500 000 personnes » . De même, la France est le premier récepteur européen d'investissement directs étrangers américains, avec un stock d'investissements de 1 200 milliards de dollars en 2022 ; témoignant ainsi d'une relation forte entre ces deux états. En outre, on compte à ce jour environ 182 000 Français résident aux États-Unis, dont 117 462 adultes. A l'inverse, près de 153 000 Américains vivent en France, ce qui en fait la destination européenne la plus populaire pour les expatriés américains. En ce sens, il y a un intérêt majeur à comparer et étudier l'aspect juridique de ces deux pays, puisqu'au-delà de leurs caractéristiques res

Il s'agit d'envisager l'ensemble des dispositifs à la fois préventif et répressif en place, qui s'appliquent à l'exercice d'activités immobilières et opérations de constructions. Cette recherche permettra d'envisager le traitement pénal des activités immobilières et opérations de constructions tant au stade pré-infractionnel qu'au stade de la constatation de l'infraction. Il s'agira également d'envisager le dispositif de sanction pénale s'appliquant à l'exercice de ces activités, et la question de l'imputabilité des infractions aux acteurs de la construction et des activités immobilières.

La famille a fortement évolué ces dernières décennies. Aux côtés de la famille traditionnelle, les schémas familiaux, devenus multiples, ont bouleversé l’équilibre juridique tel que prévu par le Code civil de 1804. Toutefois, l’enfant demeure au cœur de ces familles, car aujourd’hui plus que jamais, l’enfant fait famille. Si au fil des siècles la protection légale de l’enfant commun s’est renforcée pour aujourd’hui atteindre un niveau efficient, l’augmentation du nombre de familles recomposées souligne les insuffisances de la loi quant à la protection des intérêts de l’enfant non commun. L’absence de lien de filiation entre le beau-parent et son bel-enfant peut se traduire par une atteinte à ses intérêts patrimoniaux. Sont appréhendés dans ces travaux les deux volets de la protection des intérêts patrimoniaux de l’enfant non commun : la protection imposée au couple recomposé et la protection souhaitée par le couple recomposé dans l’esprit d’une meilleure intégration de l’enfant non commun. Ainsi, de lege lata, quels sont les mécanismes de protection des intérêts patrimoniaux de l’enfant non commun ? Et quels seraient, de lege ferenda, les outils nécessaires pour une meilleure prise en compte de ses intérêts ? Le législateur doit-il intervenir, ou laisser la place à une plus grande contractualisation en droit de la famille ?

Nous chercherons à prouver que la notion de jouissance existe en tant que concept qui ne varie pas dans sa composition essentielle, qu’elle soit exercée par des droits réels ou par des droits personnels de jouissance. La définition de la jouissance nécessite en premier lieu de réaliser des comparaisons avec d'autres notions fondamentales du droit patrimonial telles que les droits subjectifs, la propriété et la possession. C'est ainsi qu'à l'instar de la propriété, la jouissance possède ses caractères propres. L'usus et le fructus ne suffisent donc pas à caractériser la jouissance pour la distinguer de la propriété. Cette dernière n'est en effet concevable que sur la chose d'autrui, ce qui implique nécessairement une série de d'éléments distinctifs aboutissant à la définition de la jouissance. Il s’agira alors principalement du caractère temporaire des droits de jouissance, duquel découle les différentes obligations du titulaire pour la conservation du bien. Tous ces éléments permettent alors d’aboutir à des mécanismes communs par leurs finalités. L’établissement de l’existence de la notion de jouissance devra nous amener par la suite à rechercher dans ses modalités comment s’effectue la mise œuvre de la notion de jouissance. Cela se fera à travers l’étude des règles qui dirigent la constitution des droits de jouissance, et leur exercice par le titulaire

Le dynamisme du secteur immobilier a mené à la croissance de l'activité immobilière qui connait un épanouissement hors pair de nos jours. Ainsi, le nombre des transactions et des opérations d'achat et de vente des biens immeubles est impressionnant. Les acquéreurs s'apprêtent à l'achat d'un appartement ou d'une maison sur plan. Le principe est de réserver un logement qui n'est pas encore construit. La VEFA a toujours revêtu une importance pour ceux qui la réalisent. Elle trouve son explication dans la volonté du législateur de lutter contre certains abus et d'assurer la protection de l'acquéreur contre le risque d'inachèvement de l'immeuble. L'opération conserve des avantages mais ses risques et ses inconvénients sont multiples portant notamment sur la fraude du promoteur qui s'empare des sommes d'argent qui lui ont été versées et se volatilise, ou face à un immeuble qui n'est pas conforme aux normes comportant des défauts et des vices rendant ce dernier impropre à l'usage qui lui est destiné, de même la défaillance du promoteur immobilier se pose avec beaucoup d'acuité. Là on pourra penser au sort de l'acquéreur face à ces cas préjudiciables qui portent atteinte à ses intérêts. Les modifications apportées à la loi régissant la vente en l'état futur d'achèvement constituent une avancée importante vers la modernisation et l'harmonisation de notre droit immobilier national car elles auront des effets bénéfiques à la fois sur la vie des acquéreurs et sur la structuration du marché de l'immobilier. Mais les efforts déployés par la législation marocaine dans ce secteur pour mettre fin aux abus et aux irrégularités qui s'imposent sont insuffisants. En ce sens, les garanties qu'elle offre aux acquéreurs sont lacunaires et elles ne permettent pas de garantir une protection solide à leur égard, d'où la nécessité de l'instauration de nouvelles réformes visant la création d'une relation plus juste entre l'acheteur et le vendeur et ce à l'instar du système juridique français qui est très performant en la matière.

Le contentieux contractuel éclate lorsque l'une des parties n'exécute plus ou pas ses obligations. La préoccupation essentielle en matière contractuelle, consiste à lutter contre une rupture abusive et arbitraire du contrat. La particularité du droit civil français en matière de rupture du contrat, est la place très importante qu'occupe le juge judiciaire. L'assurance de la protection des intérêts des parties et la garantie d'une sanction juste et équitable, reposent en effet, sur les épaules du juge. Il est par conséquent inconcevable que le juge soit écarté du jeu de la rupture contractuelle. L'orientation traditionnelle a toujours fait du juge un pilier dans le domaine de la séparation contractuelle, mais cette tendance commence quelque peu à se dissiper. Le juge doit toujours jouer un rôle très important en droit des contrats en général et dans sa rupture en particulier. Une protection efficace des parties donnerait à l'intervention du juge une utilité plus importante. Il est primordial, que le juge soit un acteur, en matière de rupture contractuelle, dont le rôle serait la garantie du respect des lois et la protection complète des parties ; le cas contraire, pourrait réduire alors la portée du code civil actuel à un simple catalogue de lois régissant l'anéantissement du contrat.

Les bâtiments longtemps considérés comme des milieux clos protecteurs, font aujourd’hui l’objet d’avancées scientifiques démontrant leurs impacts climatiques, énergétiques et sanitaires. En tentant de réduire certains de ces impacts, le droit s’étoffe : des obligations juridiques sont créées. Or, l’appréhension juridique de la performance énergétique et de la qualité de l’air intérieur impacte la responsabilité des professionnels du bâtiment. Cette dernière s’inscrit dans plusieurs régimes de responsabilité en fonction de la qualité juridique de la personne qui va chercher à l’engager. Il peut s’agir autant de la puissance publique que du cocontractant des professionnels. Ainsi, la responsabilité des professionnels peut découler, de manière unique ou cumulative, de contrôles régaliens comme de la responsabilité civile, et plus particulièrement du droit des contrats. La présente thèse de doctorat vise à rechercher si les nombreux fondements et régimes de responsabilité permettent de sanctionner l’absence de respect des obligations et donc d’améliorer les qualités énergétiques et sanitaires des bâtiments