Colloque organisé par le LDPSC en collaboration avec la Faculté de droit et de science politique et Lexis Nexis sous la direction scientifique de Vincent Egéa, Professeur à Aix Marseille Université, Directeur du LDPSC

Proposé par le GREDIAUC UR 3786, Faculté de Droit et de Sciences Politique, Aix Marseille Université dans le cadre des "Entretiens en droit immobilier 2021"

Ce colloque proposé par le GREDIAUC EA 3786 est annuel depuis 1995. Il traite d’un thème d’actualité essentiel pour tous les acteurs de l’immobilier, universitaires et praticiens.

Il s'agit d'envisager l'ensemble des dispositifs à la fois préventif et répressif en place, qui s'appliquent à l'exercice d'activités immobilières et opérations de constructions. Cette recherche permettra d'envisager le traitement pénal des activités immobilières et opérations de constructions tant au stade pré-infractionnel qu'au stade de la constatation de l'infraction. Il s'agira également d'envisager le dispositif de sanction pénale s'appliquant à l'exercice de ces activités, et la question de l'imputabilité des infractions aux acteurs de la construction et des activités immobilières.

La famille a fortement évolué ces dernières décennies. Aux côtés de la famille traditionnelle, les schémas familiaux, devenus multiples, ont bouleversé l’équilibre juridique tel que prévu par le Code civil de 1804. Toutefois, l’enfant demeure au cœur de ces familles, car aujourd’hui plus que jamais, l’enfant fait famille. Si au fil des siècles la protection légale de l’enfant commun s’est renforcée pour aujourd’hui atteindre un niveau efficient, l’augmentation du nombre de familles recomposées souligne les insuffisances de la loi quant à la protection des intérêts de l’enfant non commun. L’absence de lien de filiation entre le beau-parent et son bel-enfant peut se traduire par une atteinte à ses intérêts patrimoniaux. Sont appréhendés dans ces travaux les deux volets de la protection des intérêts patrimoniaux de l’enfant non commun : la protection imposée au couple recomposé et la protection souhaitée par le couple recomposé dans l’esprit d’une meilleure intégration de l’enfant non commun. Ainsi, de lege lata, quels sont les mécanismes de protection des intérêts patrimoniaux de l’enfant non commun ? Et quels seraient, de lege ferenda, les outils nécessaires pour une meilleure prise en compte de ses intérêts ? Le législateur doit-il intervenir, ou laisser la place à une plus grande contractualisation en droit de la famille ?

Nous chercherons à prouver que la notion de jouissance existe en tant que concept qui ne varie pas dans sa composition essentielle, qu’elle soit exercée par des droits réels ou par des droits personnels de jouissance. La définition de la jouissance nécessite en premier lieu de réaliser des comparaisons avec d'autres notions fondamentales du droit patrimonial telles que les droits subjectifs, la propriété et la possession. C'est ainsi qu'à l'instar de la propriété, la jouissance possède ses caractères propres. L'usus et le fructus ne suffisent donc pas à caractériser la jouissance pour la distinguer de la propriété. Cette dernière n'est en effet concevable que sur la chose d'autrui, ce qui implique nécessairement une série de d'éléments distinctifs aboutissant à la définition de la jouissance. Il s’agira alors principalement du caractère temporaire des droits de jouissance, duquel découle les différentes obligations du titulaire pour la conservation du bien. Tous ces éléments permettent alors d’aboutir à des mécanismes communs par leurs finalités. L’établissement de l’existence de la notion de jouissance devra nous amener par la suite à rechercher dans ses modalités comment s’effectue la mise œuvre de la notion de jouissance. Cela se fera à travers l’étude des règles qui dirigent la constitution des droits de jouissance, et leur exercice par le titulaire

Le dynamisme du secteur immobilier a mené à la croissance de l'activité immobilière qui connait un épanouissement hors pair de nos jours. Ainsi, le nombre des transactions et des opérations d'achat et de vente des biens immeubles est impressionnant. Les acquéreurs s'apprêtent à l'achat d'un appartement ou d'une maison sur plan. Le principe est de réserver un logement qui n'est pas encore construit. La VEFA a toujours revêtu une importance pour ceux qui la réalisent. Elle trouve son explication dans la volonté du législateur de lutter contre certains abus et d'assurer la protection de l'acquéreur contre le risque d'inachèvement de l'immeuble. L'opération conserve des avantages mais ses risques et ses inconvénients sont multiples portant notamment sur la fraude du promoteur qui s'empare des sommes d'argent qui lui ont été versées et se volatilise, ou face à un immeuble qui n'est pas conforme aux normes comportant des défauts et des vices rendant ce dernier impropre à l'usage qui lui est destiné, de même la défaillance du promoteur immobilier se pose avec beaucoup d'acuité. Là on pourra penser au sort de l'acquéreur face à ces cas préjudiciables qui portent atteinte à ses intérêts. Les modifications apportées à la loi régissant la vente en l'état futur d'achèvement constituent une avancée importante vers la modernisation et l'harmonisation de notre droit immobilier national car elles auront des effets bénéfiques à la fois sur la vie des acquéreurs et sur la structuration du marché de l'immobilier. Mais les efforts déployés par la législation marocaine dans ce secteur pour mettre fin aux abus et aux irrégularités qui s'imposent sont insuffisants. En ce sens, les garanties qu'elle offre aux acquéreurs sont lacunaires et elles ne permettent pas de garantir une protection solide à leur égard, d'où la nécessité de l'instauration de nouvelles réformes visant la création d'une relation plus juste entre l'acheteur et le vendeur et ce à l'instar du système juridique français qui est très performant en la matière.

Le contentieux contractuel éclate lorsque l'une des parties n'exécute plus ou pas ses obligations. La préoccupation essentielle en matière contractuelle, consiste à lutter contre une rupture abusive et arbitraire du contrat. La particularité du droit civil français en matière de rupture du contrat, est la place très importante qu'occupe le juge judiciaire. L'assurance de la protection des intérêts des parties et la garantie d'une sanction juste et équitable, reposent en effet, sur les épaules du juge. Il est par conséquent inconcevable que le juge soit écarté du jeu de la rupture contractuelle. L'orientation traditionnelle a toujours fait du juge un pilier dans le domaine de la séparation contractuelle, mais cette tendance commence quelque peu à se dissiper. Le juge doit toujours jouer un rôle très important en droit des contrats en général et dans sa rupture en particulier. Une protection efficace des parties donnerait à l'intervention du juge une utilité plus importante. Il est primordial, que le juge soit un acteur, en matière de rupture contractuelle, dont le rôle serait la garantie du respect des lois et la protection complète des parties ; le cas contraire, pourrait réduire alors la portée du code civil actuel à un simple catalogue de lois régissant l'anéantissement du contrat.

Les bâtiments longtemps considérés comme des milieux clos protecteurs, font aujourd’hui l’objet d’avancées scientifiques démontrant leurs impacts climatiques, énergétiques et sanitaires. En tentant de réduire certains de ces impacts, le droit s’étoffe : des obligations juridiques sont créées. Or, l’appréhension juridique de la performance énergétique et de la qualité de l’air intérieur impacte la responsabilité des professionnels du bâtiment. Cette dernière s’inscrit dans plusieurs régimes de responsabilité en fonction de la qualité juridique de la personne qui va chercher à l’engager. Il peut s’agir autant de la puissance publique que du cocontractant des professionnels. Ainsi, la responsabilité des professionnels peut découler, de manière unique ou cumulative, de contrôles régaliens comme de la responsabilité civile, et plus particulièrement du droit des contrats. La présente thèse de doctorat vise à rechercher si les nombreux fondements et régimes de responsabilité permettent de sanctionner l’absence de respect des obligations et donc d’améliorer les qualités énergétiques et sanitaires des bâtiments