La place des actifs immobiliers dans les opérations de restructuration. La détention par une société d'un actif immobilier constitue une garantie substantielle aux tiers dans le cadre d'une opération de restructuration touchant la société. Toujours est-il que se pose la question de savoir quel est le rôle de ces actifs immobiliers détenus ou exploités par la société dans le cadre d'une opération la concernant. Dans quelles mesures ces actifs peuvent-ils influencer le déroulement de ces opérations? A défaut de prêt à porter en la matière, le traitement des actifs immobiliers en tant que composante du patrimoine d'une société, implique des règles complexes à la fois juridiques, fiscales, sociales et comptables. A cet enchevêtrement de matières, s'ajoute l'évolution permanente des données économiques et des règles de droit qui rendent fluctuante l'optimisation de ces opérations de restructuration. Il s'agirait de réaliser une étude approfondie, transversale et générale sur la place des actifs immobiliers dans les opérations sur les sociétés. Cette recherche permettra d'éclairer les zones d'ombre relatives à l'impact de l'immobilier sur les opérations concernant les sociétés dans le cadre d'une économie fluctuante et d'un droit taillé à ses besoins, en tentant de rassembler et d'évaluer les solutions apportées par la pratique à chaque cas de figure rencontré dans le droit positif.

Les activités bancaires sont l'une des épines dorsales de la vie économique d'un pays. Les banques jouent un rôle actif et décisif dans le financement de l'économie de telle sorte que la faillite d'une banque peut engendrer des faillites en cascade et déstabiliser toute l'économie. En Afrique, un peu plus qu'ailleurs, le maintien de l'activité bancaire est d'une extrême importance. La théorie des finances laisse cependant comprendre que l'exercice de l'activité bancaire implique la prise de risque, notamment dans son activité de prêt. Le métier de banquier est considéré d'ailleurs comme étant le métier à haut risque par excellence. Une banque est un « Établissement financier qui, recevant des fonds du public, les emploie pour effectuer des opérations de crédit et des opérations financières, et est chargé de l'offre et de la gestion des moyens de paiement. ». La fonction des établissements bancaires consiste principalement à proposer un certain nombre de services financiers parmi lesquels les prêts, généralement appelés Crédits bancaires qui peuvent être à court, à moyen ou à long terme. Or accorder du crédit à quelqu'un dans le secteur financier veut dire croire en ses capacités de remboursement. Cette notion de confiance est l'élément clé du crédit bancaire car sans confiance il n'y a pas de crédit. L'établissement bancaire qui met des fonds à la disposition de son client doit avoir l'assurance sinon la certitude que le remboursement se fera suivants les termes convenus, d'où l'importance d'avoir des sûretés. Même si de manière générale les crédits sont octroyés en tenant compte de leur objet et non de la garantie à laquelle ils sont liés, les sûretés ne demeurent pas moins un accessoire déterminant dans l'étude des risques effectués par le banquier avant l'octroi du prêt. Dans le langage courant, une sûreté est un dispositif de protection contre les dangers ou les risques éventuels. C'est aussi le caractère efficace d'une chose ou d'une personne sur lequel on peut compter de façon certaine et quasi-absolue. Dans le langage juridique, une sûreté est une garantie que fournit un débiteur soit par l'engagement d'une personne soit par son bien. Le droit OHADA définit ainsi la sûreté comme étant « l'affectation au bénéfice d'un créancier d'un bien, d'un ensemble de biens ou d'un patrimoine afin de garantir l'exécution d'une obligation ou d'un ensemble d'obligations, quelle que soit la nature juridique de celles-ci et notamment qu'elles soient présentes ou futures, déterminées ou déterminables, conditionnelles ou inconditionnelles, et que leur montant soit fixe ou fluctuant. ». La définition donné par le droit OHADA et citée ci-dessus fait en effet ressortir les deux grandes catégories des sûretés à savoir les sûretés réelles et les sûretés personnelles. Ces deux catégories regroupent de part et d'autre, l'hypothèque, le gage, le nantissement, la garantie autonome et la caution. Même si elles sont presque toutes utilisées, certaines de ces garanties semblent être plus privilégiées que d'autres par les établissements de crédit. Là n'est cependant pas le problème. En effet au cours de cette recherche, le but est de voir l'efficacité des sûretés prévues par le droit OHADA compte tenu des opérations bancaires courantes. En d'autres termes, ces sûretés sont-elles adaptées aux différentes opérations bancaires réalisées dans l'espace OHADA ? Il faut partir ici du postulat que l'intérêt pour le bénéficiaire d'avoir une garantie, c'est de pouvoir facilement la réaliser et rentrer dans ses droits en cas de manquement du débiteur à ses obligations. Par conséquent, notre étude se focalisera sur les sûretés en droit OHADA et les opérations bancaires et tournera principalement autour de la question fondamentalement suivante : « les sûretés prévues par le droit OHADA garantissent-elles suffisamment et efficacement les opérations bancaires ? »

Aujourd'hui le cautionnement n'est plus un sujet limité à un espace géographique ou à un espace juridique parce que l'activité économique n'a pas de frontière. Les entreprises ont besoin de souscrire des prêts, les personnes physiques ont besoin de développer du patrimoine, d'acquérir des maisons etc, il y a en Afrique un taux de bancarisation de plus en plus important ainsi que des structures innovantes de crédit qui occupent une place prépondérante dans les économies nationales. Au coeur de toutes ces activités se trouve le cautionnement. Par ailleurs la mondialisation des échanges, le développement du numérique et des technologies nouvelles ont accentué de façon vertigineuse les échanges internationaux. Le renforcement de ces interactions nécessite la maîtrise des garanties que ces investissements requièrent au titre desquelles se trouve le cautionnement. Outil prisé dans les relations d'affaires et le milieu économique, le cautionnement fait l'objet d'un important contentieux. De ce fait, il apparait indispensable d'appréhender les contentieux types en matière de cautionnement, en l'occurrence leurs sources, de développer et d'envisager les différentes et perspectives en la matière, gage de sécurisation et de pérennisation les relations contractuelles. Ce qui permettra de dynamiser la vie économique et de favoriser des investissements à l'échelle nationale et mondiale. Il conviendra ainsi : D'évoquer et parler la place du cautionnement dans les relations d'affaires à savoir dans le monde économique. D'exposer et de présenter ensuite le cautionnement en droit positif. De détailler et de ressortir les spécificités du cautionnement par rapport à d'autres mécanismes similaires. Et puisque qu'aucun mécanisme n'est parfait, il conviendra de souligner que l'utilisation abondante du cautionnement génère d'importants contentieux. Ce qui nous amènera à exposer donc les sources des contentieux et à détailler les contentieux types en matière de cautionnement. A évoquer et à développer les solutions aux contentieux dans une logique de sécurisation et de pérennisation des relations d'affaires. Aborder les enjeux sur le plan juridique mais aussi économique en matière des relations d'affaires puisque irrémédiablement le cautionnement est un mécanisme indispensable dans le monde des affaires et une garantie pour la bonne exécution des relations contractuelles et économiques par voie de conséquence. C'est donc ainsi dans ce cadre que plusieurs problématiques se posent à nous à savoir : - Quelles sont les sources des contentieux en matière de cautionnement? - Quelles sont les différents types de contentieux ? - Quid des contentieux au cautionnement en matière matrimoniale ? - Quid du cautionnement du dirigeant d'entreprise et des contentieux en droit des sociétés (Sarl, Sas, Eurl…etc) ? - Quid des contentieux dans les procédures collectives ? - De quels recours dispose la caution ? De quels moyens dispose le créancier ? - Quelles sont les différentes solutions et issus aux contentieux ? - Quelles sont les perspectives à envisager pour redonner au cautionnement ses lettres de noblesse dans une logique de sécurisation des relations d'affaires ? Toutes ces problématiques seront donc analysées, étudiées et approfondies tout au long de notre démarche scientifique. L'intérêt de notre recherche est d'identifier et de déterminer les contentieux types en matière de cautionnement. La portée de la démarche, est d'appréhender d'abord l'ensemble des contentieux en matière de cautionnement et ensuite de circonscrire les règles et les modalités de résolution desdits contentieux afin de les rendre prévisibles. Cette prévisibilité des règles de résolution des contentieux en matière de cautionnement est de nature à favoriser la vie des affaires. Ouvrages généraux BOURASSIN M., BRÉMOND V. et JOBARD‐BACHELLIER M.‐N., Droit des sûretés, Sirey, 6e éd., 2017 ; CABRILLAC M., MOULY Ch., CABRILLAC S. et PÉTEL Ph., Droit des sûretés, LexisNexis, 10e éd., 2015 ; FRANÇOIS J., Les sûretés personnelles,

La nature et l’artifice, un sujet classique au carrefour de plusieurs disciplines, qui connait un regain d’intérêt avec les prouesses technoscientifiques de ces dernières années et les inquiétudes que ceux-ci suscitent surtout en matière environnementale, en matière d’appropriation de la nature, et du processus de conception humaine et de façonnement de son identité. Ces avancées et applications scientifiques ne cessent de remettre en cause nos convictions les plus intimes sur des notions comme celle de vie, de mort, d’humain, d’identité, de propriété, de bien, de maladie grave, de parentalité, etc. L’évolution de la science et l’essor des biotechnologies surtout dans le domaine du vivant interrogent le droit de façon inédite sur le rapport de l’homme à la nature y compris humaine. Le droit en tant qu’outil conçu initialement pour réguler les comportements humains afin d’assurer une coexistence pacifique, doit rendre compte de ces nouvelles données sans pour autant heurter les principes qui constituent les pierres angulaires d’un ordre artificiel qu’il a lui-même édifié mais dont il peine désormais à préserver la solidité et à maintenir une certaine cohérence. L’apport de l’éthique et plus particulièrement des instances éthiques grâce à la pluridisciplinarité qui est censée les caractériser s’avère indispensable pour parvenir à une prise de décision démocratique sur des questions qui suscitent des interrogations théoriques à plusieurs niveaux tout en nous rappelant les principes majeurs qui doivent guider nos choix de société à une époque où la science contemporaine offre une gamme d’artifices inédits agissant de plus en plus sur les processus naturels.

A une époque où il est de moins en moins évident pour l’État ou les collectivités territoriales de remplir leur mission d’intérêt général visant à assurer la fourniture ou le renouvellement des investissements publics, en raison de ressources budgétaires de plus en plus limitées, notre étude juridique consiste à proposer des alternatives à l’impôt en vue d’un financement privé des investissements publics. Et ce, dans le cadre d’une analyse précise de techniques contractuelles de financement privé des investissements publics issues du droit privé. Notre objectif étant que les décideurs publics puissent cerner au mieux pour l’ensemble de ces alternatives de droit privé à l’impôt, l’étendue de leur régime juridique au sens large. Mais encore, qu’ils puissent réellement apprécier les conséquences d’un tel mode de financement des investissements publics, y compris par le biais d’une analyse de leurs avantages et de leurs inconvénients notamment en comparaison avec l’impôt.

Le droit de propriété est garanti par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 qui le qualifie de sacré. Ce caractère trouve une traduction laïque et républicaine(suggérée par la doctrine sociale de l’Église) dans la fonction sociale du droit de propriété.Cette fonction est reconnue à l’étranger (cours constitutionnelles, C.J.U.E., C.E.D.H.) comme en France (Conseil constitutionnel, Conseil d’État, Cour de cassation), elle ne relève ni d’une théorie isolée d’un auteur, ni d’une évolution du droit de propriété. Il y a une correspondance entre la conception théologique et la conception laïque et républicaine du droit de propriété :au domaine éminent du Créateur correspond le domaine éminent de la collectivité humaine(via le domaine éminent de l’État, la réserve de loi, le patrimoine commun de la nation), à la relativité du droit de propriété de la créature humaine correspond la relativité du droit de propriété privée, à la gérance de la création (stewardship) correspond la conservation de la diversité biologique et le développement durable. L’analyse du caractère sacré fait apparaître que la fonction sociale et la fonction écologique (ou environnementale) du droit de propriété font partie de la définition structurelle de ce droit. Dans sa traduction législative laïque et républicaine, la fonction écologique du droit de propriété s’illustre dans la participation des propriétaires à la conservation des ressources naturelles (via notamment les inventaires naturalistes) et la conservation de la qualité environnementale des biens immobiliers.

L'interruption de la prescription, qui désigne l'évènement entraînant un nouveau départ du délai de prescription, est aujourd’hui la source de nombreuses incertitudes. L’interruption est classiquement présentée comme la manifestation du comportement actif du titulaire d'un droit. Or, cette conception explique mal son régime actuel. Comment comprendre que le délai de prescription puisse être interrompu par une reconnaissance du débiteur, alors qu'en ce cas le titulaire du droit n'a témoigné d'aucun comportement actif ? Comment expliquer que l'interruption résultant d'une demande en justice soit différée à l'issue du litige ? Pourquoi l'interruption peut-elle parfois s'étendre d'une personne à une autre, ou d'une action à une autre ? Autant de questions sans réponses qui expliquent que l'interruption soit aujourd'hui qualifiée de véritable piège, lequel demeure en dépit de la réforme de la prescription par la loi du 17 juin 2008, qui a renoncé à en transformer le régime. Ce travail se propose de défendre une nouvelle conception de l’interruption, à même de constituer une échappatoire à l'ensemble des pièges tendus par ce mécanisme. Ainsi, en considérant la prescription non pas comme une sanction, mais comme l'évènement qui transforme une situation de fait constante en situation de droit incontestable, l'interruption pourrait être définie de manière objective comme le trouble de la quiétude d'une situation de fait. Cette nouvelle définition permet de porter un regard nouveau sur le mécanisme interruptif, plus à mémo d'en dénouer les nombreux nœuds.

La notion de jouissance a une importance majeure dans la compréhension des techniques nodales du droit des biens. Propriété, droit réel et possession ne peuvent, en effet, être pensés sans référence à elle. Pourtant, en dépit de ce rôle de premier ordre, la jouissance peine à être saisie de manière univoque par les juristes. Il y a là un incontestable paradoxe. Notion définitoire, la jouissance se révèle indéfinie ou, à tout le moins, amphibologique. La présente étude se propose donc de démystifier cette notion axiale du droit des biens. À partir de l’hypothèse de sa nature factuelle, la jouissance a pu être analysée de manière unitaire. Elle est ainsi appréhendée comme un fait qui consiste dans l’accès aux utilités d’une chose indépendamment de l’existence d’un droit à cet égard. En tant que relation factuelle et utilitaire entre une personne et une chose, la jouissance se conjugue aisément avec le fait possessoire pur. Corrélée par leur effet acquisitif aussi bien sur les fruits que sur la chose elle-même, cette synergie a permis de vérifier l’unicité proposée. À cette profonde unité du fait de jouissance répond, par ailleurs, une dualité des titres juridiques qui en assurent l’accomplissement. La propriété, d’abord, qui, mettant le propriétaire en tête-à- tête avec sa chose, peut être présentée comme le titre de jouissance absolue. Le droit réel, ensuite, qui, plaçant son titulaire en relation avec un autre obligé à souffrir sa jouissance, fait figure de titre de jouissance limitée. Une telle analyse présente le mérite d’unifier tous les droits de jouissance sous une seule et même bannière, celle du droit réel.

Le droit à l’erreur s’inscrit comme une mesure emblématique de la loi pour un État au service d’une société de confiance de 2018 et, plus largement, de la présidence d’Emmanuel Macron. Plusieurs motifs légitimaient la consécration législative en matière fiscale de ce qui a été présenté comme une véritable « révolution culturelle ». Les deux principaux étaient la multiplication des sources d’erreurs et la volonté d’améliorer les relations entre l’administration et les contribuables. Il existait toutefois plusieurs griefs envers la consécration de ce nouveau « droit à », parmi lesquels son caractère redondant et le fait qu’il s’analyse comme un « faux droit ». Œuvre législative controversée, le droit à l’erreur se présente également comme une œuvre législative inachevée puisqu’il est aujourd’hui doublement limité par son champ d’application et par l’exigence de bonne foi du contribuable. Aussi serait-il nécessaire de le réformer afin de le transformer en un véritable droit universel.

La preuve de la propriété suscite deux difficultés majeures. Premièrement, la preuve apparaît en contradiction avec les caractères de la propriété. Puisqu'aucune preuve n'établit assurément la propriété, les juges doivent se contenter de rechercher les indices rendant vraisemblable la qualité de propriétaire. Celui qui se prétend propriétaire doit prouver qu'il réalise sur le bien des actes qui sont habituellement accomplis par le titulaire de droit — qu'il exerce son droit de façon ordinaire. Une fois la preuve de l'exercice ordinaire du droit rapportée, le magistrat reconnaîtra, à l'issue de l'action en revendication, la qualité de propriétaire à celui qui fait état de la relation la plus étroite avec le bien. Néanmoins, celui qui l'emporte n'est pas reconnu propriétaire à l'égard de tous, mais simplement relativement à son adversaire, faute de preuve absolue du droit. L'exclusivité et l'absolutisme du droit de propriété apparaissent remis en cause à l'occasion de l'action en revendication. Deuxièmement, la preuve de la propriété est parfois réglementée. Des présomptions légales contraignent l'appréciation du juge. Le magistrat pourra être tenu de désigner un des plaideurs comme le propriétaire quoiqu'il ne le soit pas en réalité. La vérité judiciaire, impératif du droit, ne peut émerger.Ces difficultés sont vouées à perdurer tant que la propriété ne peut être saisie et observée. La relation d'appartenance doit être projetée dans le monde sensible pour être démontrée. L'analyse doit alors être reportée sur la représentation de la propriété : la possession à condition de rénover la notion afin qu'elle corresponde à l'exercice ordinaire et positif du droit. Aujourd'hui restreinte à l'exercice d'actes matériels sur la chose, la possession doit être dématérialisée afin de conquérir le domaine de l'immatériel, à l'image de la propriété. Une fois cette entreprise achevée, la possession s'entend comme l'exercice concret et ordinaire du droit ; elle peut devenir l'objet de l'action en revendication. À l'issue du procès, le vainqueur n'est pas reconnu propriétaire relativement à son adversaire, il est simplement reconnu meilleur possesseur. L'exclusivité du droit est réaffirmée puisque chaque fois que le propriétaire oppose son droit à un tiers, qui ne se revendique pas lui même propriétaire, ce dernier est tenu de s'abstenir. L'absolutisme l'est également puisqu'aucun effort n'est exigé du propriétaire pour garder sa propriété ou en faire un usage productif. Simplement, s'il se désintéresse de son bien, il prend le risque qu'un autre s'en saisisse et soit reconnu meilleur possesseur. De la même manière, envisager la possession comme l'objet de l'action en revendication fait céder les présomptions de propriété attachées à certains faits possessoires. L'entreprise est bénéfique. En effet, en contraignant le magistrat, les présomptions ne lui permettent pas de découvrir l'exacte situation juridique du bien. Or, comment garantir les prévisions des sujets de droit sitôt que les règles probatoires ne permettent pas de les déceler ? Le système de légalité de la preuve impose une vérité officielle ; il assure la permanence de prévisions parfois imparfaites. Sauf lorsqu'il est le seul moyen de garantir la sécurité juridique, ce système doit être abandonné. La mise en place d'un véritable système de preuve morale permet d'élaborer une méthode unique de résolution des conflits tenant à la revendication des biens. Face à l'avènement de nouveaux biens, notamment incorporels, le juge dispose désormais d'une grille de lecture lui permettant de déterminer qui doit en demeurer le possesseur

En tant qu'accroissement de la valeur d'une chose, la plus-value est une richesse nouvelle particulièrement convoitée lorsque sa production résulte du non­propriétaire de la chose. Résoudre le conflit entre le propriétaire de la chose et l'auteur de la plus-value suppose de la situer par rapport à la chose pour pouvoir définir sa maîtrise. L'étude répond à cette problématique en menant d'abord une analyse de la présence de la plus-value. La plus-value semble dans une situation ambivalente puisqu'elle apparaît attachée à la chose tout en lui étant distincte. Cette situation ambivalente de la plus-value devait être prise en compte pour la définir à partir d'une analyse civile et fiscale. La naissance d’une plus-value a également été examinée en procédant à une relecture systématique des facteurs qui la produisent. Sur cette base, l'ouvrage propose ensuite de déterminer les modalités de maîtrise de la plus-value. La dépendance de la plus-value envers la chose implique de l'appréhender par la médiation de la chose. Cette forme de maîtrise d'une plus-value n'est pas sans générer des difficultés puisqu'elle nécessite de saisir la chose. Sans autre examen, on aperçoit immédiatement que cette solution est susceptible d'enrichir le propriétaire du bien dont la chose bénéficie d'une plus-value produite par un tiers. Cette difficulté a été dépassée à partir d'une étude du rapport entre la plus-value et la monnaie, pour ensuite envisager l'existence d'une indemnité de plus-value au profit de son auteur.

Les financements structurés semblent se construire comme des instruments de neutralisation de la procédure collective. Ces montages, utilisés tant en matière de financement d'acquisition (LBO) qu'en matière de financement de projet, ont vocation à influencer tant lu saisie collective que les répartitions qui en découle (première partie). Face au caractère d'ordre public de la procédure collective, le nombre de stratégies permettant d'assurer l 'efficacité des financements structurés en cas de restructuration est limitée. Les montages pourront s'appuyer sur deux méthodes s'appuyer sur des textes dérogatoires (ex : titrisation) ou s'appuyer sur les limites des procédures collectives pour éviter les effets de la faillite (ex : les double Lux co). L'utilisation des limites du droit des procédures collectives ou de régimes spécifiques sera-t-elle suffisante pour échapper aux contraintes des procédures collectives? Cette question se posera tant durant la phase de saisie collective que durant celle des répartitions. Il conviendra donc d'étudier la résistance de financements structurés face à l'épreuve de la procédure collective (seconde partie).

L'efficacité caractérise tous les aspects du droit des contrats. De plus, elle semble avoir été toujours immanente à l'instrument contractuel, pouvant s'appréhender comme la véritable logique traversant toute l'évolution juridique du contrat pendant les siècles. Et notamment, d'après l'analyse des règles du Code Napoléon en matière de contrats, de la relative jurisprudence et également de la Réforme du droit des contrats du 2016, nous avons découvert deux formes de logique sous-entendues à l'efficacité, l'une subjective et l'autre objective. La théorie classique du contrat est dominée par une logique subjective de l'efficacité résultant de la volonté des parties. En effet, la magnificence de cette volonté règne presque sans partage, consacrée, d'ailleurs, par les principes fondamentaux d'intangibilité et de stabilité du contrat et glorifiée par le rôle très restreint du juge, qui est un simple et scrupuleux exécuteur de la volonté des parties. En revanche, l'affaiblissement du rôle de la volonté subjective a déterminé une recrudescence de l'efficacité objective, ouvrant la voie à une analyse plus globale du contrat qui intègre la subjectivité de la volonté dans l'objectivité de l'environnement socio-économique. Cette lecture nouvelle révèle une compréhension plus complexe et objective du contrat qui nous amène à l'étudier et à l'intégrer dans le milieu où il opère. Le contrat n'est donc plus tourné uniquement vers la subjectivité engendrée par les volontés puisqu'il considère également l'objectivité issue des enjeux extérieurs.

La consécration par le Code civil de 1804 de la règle du transfert de propriété solo consensu a conduit à envisager la constitution du droit de propriété distinctement de son opposabilité erga omnes.Une situation identique prévaut fréquemment en présence d’un droit réel démembré, où la constitution du droit est fréquemment indépendante de l’opposabilité aux tiers, qui dépend de l’accomplissement d’un procédé ostensible.Cependant, ce schéma contrevient à l’opposabilité substantielle du droit réel, qui assure à son titulaire l’exclusivité de sa relation juridique avec la chose. La constitution du droit réel repose sur un phénomène de transmission qui en représente le rouage essentiel : il s’agit de la transmission d’un bien en présence du transfert de propriété ou de celle d’un avantage économique sur le bien grevé d’un droit réel démembré. Par nature risquée pour les tiers, cette opération translative nécessite qu’une personne ne puisse opposer son droit aux tiers qu’après l’exécution d’un formalisme d’extériorisation. Elle révèle ainsi la particularité du régime juridique de l’opposabilité du droit réel, qui est caractérisée par cette réciprocité vis-à-vis des tiers.Cette approche s’articule mal avec l’idée d’une constitution conventionnelle du droit réel où son opposabilité est appréhendée de façon duale : à l’état « virtuel » lors de l’échange des consentements et à l’état « effectif » avec l’accomplissement du formalisme requis. L’opposabilité consensuelle du droit réel est un concept creux car sans effet juridique, de sorte que le formalisme d’opposabilité entretient une relation exclusive avec l’opposabilité substantielle. Se trouve ainsi fondée la perspective d’une constitution par la tradition, laquelle est dotée d’un effet constitutif de droit car, au-delà de sa matérialité originelle, elle extériorise l’opération translative inhérente au droit réel et en préserve ainsi l’opposabilité substantielle. Il est dès lors question d’analyser précisément la manière dont la règle de la constitution sola traditione du droit réel pénètre le droit positif. Or, à cet égard, elle fait œuvre de rationalisation.

Le volume immobilier représente l'objet de propriété issu de la technique juridique de la division en volumes de l'immeuble. Cette technique repose sur la possibilité de diviser l'étendue verticale de l'immeuble en volumes indépendamment appropriés, tout en faisant une abstraction totale du sol. Ce dernier s'efface alors totalement au bénéfice des volumes immobiliers, qui sont compris indépendamment de la matière qui les compose.Issue de la pratique notariale de division de l'immeuble, l'objectif initial de cette technique juridique était de permettre l'établissement des grands ensembles immobiliers. Elle présente des avantages indéniables et se fonde sur la formidable adaptabilité de la notion de propriété immobilière que permet le Code civil. L'impact important de cette technique sur le droit immobilier et l'espace de liberté dans laquelle elle évolue invite à l'étendre au-delà de son cadre d'origine. On pourrait en effet être tenté de sortir la division en volume du cadre de simple technique juridique, afin de repenser la notion de propriété foncière - initialement attachée au sol - en la redéfinissant intégralement en termes de volumes tri-dimensionnels.Pourtant, il ne semble pas souhaitable d'étendre les volumes immobiliers au-delà du cadre pratique qui les ont vu naître. Les conséquences d'une telle consécration poseraient des difficultés tant théoriques que pratiques : difficultés théoriques d'une part, car la notion de volume immobilier ne s'adapte, en réalité, que très imparfaitement à la propriété immobilière du Code civil ; difficultés pratiques d'autre part, en ce qu'une telle consécration impliquerait des problèmes liés à la persistance de la propriété du volume au-delà de l'objet qui le compose.En définitive, la thèse ne nie pas l'existence des volumes immobiliers. Elle tend néanmoins à démontrer la nécessité d'une délimitation précise de ces derniers, tant dans leur compréhension que leur utilisation, en raison des différences intrinsèques qu'ils présentent vis-à-vis de la propriété foncière du Code civil.

Face à une notion de propriété conçue comme absolue et exclusive, l’usage partagé d’un bien apparaît comme un élément perturbateur. Il limiterait les pouvoirs du propriétaire sur son bien par la reconnaissance d’une pluralité de titulaires de droits sur ce dernier. Pourtant, l’usage partagé d’un bien ressort comme une caractéristique commune à certaines problématiques actuelles. C’est ainsi que la protection de l’environnement et la reconnaissance d’un accès aux utilités de certains biens intellectuels s’inscrivent comme des logiques qui questionnent la propriété. Face à cela, la présente étude propose de s’interroger sur la conciliation possible de l’usage partagé d’un bien et de la propriété. Plus précisément, il s’agit de déterminer si la propriété permet l’inclusion d’autrui dans le rapport d’appropriation. Cette démarche nécessite de sonder les techniques qui pourraient être utilisées à cet effet. La notion d’affectation, caractérisée par l’instrumentalisation d’un bien à une finalité particulière, pourrait prendre une dimension collective qui permettrait la réalisation de l’usage partagé d’un bien. Plus spécifiquement, les potentialités liées à l’émergence de droits réels portant sur des utilités précises d’un bien devront être révélées. Sans procéder à une théorisation nouvelle, l’usage partagé d’un bien et la propriété pourrait alors se concilier.