Painchaux Mélanie. Le temps, outil de mixité. In: Droit et Ville, tome 68, 2009. Colloque : Travail et environnement. Points de rencontre et d’inflexion (Toulouse, 5 décembre 2008) - Colloque : Logement social : à la recherche d’un équilibre entre accession à la propriété et gestion (Toulouse, 2 avril 2009) pp. 241-255.

Organisé par le CEFF en collaboration avec le GREDIAUC, Aix-Marseille Université sous la direction scientifique du Pr Marie Masclet de Barbarin

Organisé par le Laboratoire de Théorie du droit - LTD, Aix-Marseille Université sous la direction du Professeur Frédéric Rouvière.

Colloque organisé par le Laboratoire Biens, Normes, Contrats (EA 3788), le Centre d'études et de recherche en droit de l'immatériel (CERDI, Université Paris-Sud), avec le concours du Théâtre du Chêne Noir

Le cadre institutionnel, législatif et réglementaire du Liban présente aujourd’hui d’importantes carences en matière de construction durable et de protection de l’environnement. Des failles qui ont ipso facto des effets néfastes sur la croissance démographique-ou du moins la façon dont elles se manifeste dans un contexte social qui se retrouve fatalement affecté par les directions ou l’absence de direction en matière d’urbanisme - et sur l’écologie. Étant donné qu’en plus d’encourager la génération d’une conception anarchique de l’aménagement du territoire avec l’intérêt privé comme seul marqueur, la coexistence de normes ambigües et incomplètes devient source de confusions et d’absurdités. Au lieu d’organiser les secteurs pour lesquels il a été conçu, le droit se retrouve ainsi à condamner toute perspective de progrès. C’est dans ce contexte que le génie écologique peut et doit, à travers le vecteur de la construction s’imposer comme une discipline au service du développement durable et de l’empreinte écologique. Une problématique mieux cernée en France où le législateur étant conscient de l’importance de la construction verte dans la préservation du patrimoine et de la nature a adapté les règles afin de servir au mieux ces objectifs. Un modèle pour le Liban où la planification urbaine « à la Libanaise » dominée par les dérogations clientélistes et la désorganisation, a littéralement ravagé une importante portion du territoire lors des dernières décennies. La France s’est en effet dotée de règles qui permettent non seulement d’encourager le développement durable mais aussi de proposer des alternatives pour restaurer les équilibres menacés dans des projets immobiliers existants, renforcer la responsabilité environnementale, via tout un système d’indemnisations notamment. C’est pour toutes ces considérations, ainsi qu’eu égard aux liens historiques qui lient le pays du Cèdre et celui des Lumières, que nous avons jugé cette approche pertinente. Le processus d’adaptation devra néanmoins tenir compte de situation socio-économique du pays, actuellement dans un état critique. Un contexte qui ajoute de l’eau au moulin de ceux qui estiment cet effort indispensable, dans la mesure où une réorganisation du territoire libanais articulé autour du développement des constructions vertes permettra également de réduire la consommation des ressources naturelles disponibles. Le travail sera néanmoins de longue haleine tant les enjeux sont nombreux, entre celui qui consiste à encourager la société à abandonner - voire adapter dans un premier temps - un clientélisme pourtant inscrit dans son ADN, ou encore l’impérieuse nécessité d’inculquer une culture de l’évaluation de l’empreinte écologique d’un bâtiment à plusieurs échelles. En pratique, ces objectifs ne pourront être atteints qu’à travers un faisceau complet de décisions permettant de surmonter les obstacles qui entravent la protection de l’environnement et de généraliser des régimes juridiques d’assurance et de responsabilité environnementale adaptés - avec la consécration du principe de pollueur-payeur. En résumé, cette étude critique, objective et comparative des contraintes environnementales dans le droit libanais de la construction, a permis d’envisager l’émergence des stratégies et des politiques d’amélioration en vue d’une plus grande intégration des politiques françaises. Elle a aussi été l’occasion de livrer une étude comparative sur la construction, l’urbanisme et l’environnement. Elle porte plus particulièrement sur l’adoption française de la construction verte pour l’adaptation libanaise surtout au niveau de la protection de notre patrimoine architectural et le maintien de notre identité et de notre authenticité. L’analyse présentée a de plus tenté de créer un état alarmant de la situation environnementale au Liban. Guidée par une étude comparative entre les deux pays, elle démontre enfin à quel point il est contraignant d’élaborer une loi sur la construction verte au Liban.

De plus en plus, la société fait face à une économie qui promeut l'usage davantage que la propriété. En d'autres termes, la valeur d'un bien ou d'un produit va plutôt résider dans son utilité que dans sa propriété. Ce phénomène, appelé « économie de la fonctionnalité » s'étend de plus en plus au secteur de l'immobilier, et plus spécifiquement, à l'immobilier collaboratif, qui a trait au volet logement d'une matière plus vaste, nommée  « économie collaborative ». L'immobilier collaboratif regroupe quant à lui l'ensemble des formes d'acquisitions et de locations immobilières, ainsi que les nouvelles formes d'exploitation, dites éphémères, présentes au sein de l'immobilier d'entreprise ; reposant toutes sur certains principes et dont plusieurs formes peuvent être distinguées, allant de l'habitat participatif à la colocation de logements (touristique ou non), en passant par l'achat groupé de résidences ou au rassemblement d'investisseurs pour l'acquisition d'un bien immobilier ou encore à l'exploitation d'une boutique éphémère. De ce constat, se dégage la principale question de fond : fait-on face à l'apparition d'un droit spécial quasi-autonome, ou bien le droit immobilier collaboratif est-il producteur de règles spéciales, mais dépendant toujours du droit immobilier commun ?

Le contenu du contrat, tel qu'envisagé par la doctrine corporaliste, ne se prête pas à la détermination des choses incorporelles. Pire, plus la dématérialisation des choses s'impose, plus l'emprise de la chose corporelle est tenace. La détermination de l'objet de l'obligation est ainsi calquée sur le modèle du contrat portant sur un bien corporel. Inévitablement, le contenu du contrat est restreint. Ses utilités autres que celles relevant de l'utilité normale de la chose passent inaperçues. Il y a donc peu de place pour les choses incorporelles. Tout au plus sont-elles assimilées à une chose corporelle par leur incorporation dans un support corporel. Or le propre du contenu du contrat est de contenir également des éléments incorporels comme le but d'utilité, constituant la clé de voûte l'opération contractuelle visée par les parties. Il paraît donc nécessaire de repenser le concept de "chose" en l'élargissant à l'immatériel. L'élargissement est possible grâce à la réforme qui évoque désormais la "prestation" à la place de la "chose" et incite à la détermination d'une "opération contractuelle" d'ensemble. Ceci permettant de surmonter l'écueil de la détermination du contenu du contrat en présence de choses incorporelles et de les définir pour elles-mêmes au lieu de les réduire à leur substrat corporel

Une personne physique peut-elle mener une opération de promotion immobilière jusqu’à son terme ? Si, en théorie, la réponse apportée à cette interrogation fondamentale peut être positive, en pratique, elle sera le plus souvent négative. C’est la raison pour laquelle le législateur a progressivement déployé un arsenal de personnes morales adaptées permettant de conduire efficacement une opération de construction d’un immeuble en vue d’en faire accéder une ou plusieurs personnes à la propriété. Les sociétés de la promotion immobilière apparaissent donc comme apodictiques. D’abord, elles donnent un cadre juridique efficace à la maîtrise d’ouvrage. Ensuite, elles permettent d’associer promoteurs et investisseurs, dont la réunion des moyens et des compétences rend possible la bonne tenue de l’opération d’édification sur le plan financier. Enfin, la variété de ces sociétés et de leurs régimes juridiques respectifs permet de trouver un outil adapté à chaque situation pour la réalisation de l’opération.Ainsi, l’étude des sociétés de construction - qu’il s’agisse de celles ayant trait à la commercialisation de l’immeuble (société de construction-vente, société d’attribution) ou de celles qui empruntent le modèle coopératif - conduit à s’intéresser à des formes sociales qui permettent la réalisation d’opérations de promotion immobilière d’une certaine ampleur. Si la majorité des règles encadrant ces différentes formes de sociétés apparaissent particulièrement efficaces et adaptées, pour d’autres le constat doit être nuancé. Ainsi, les sociétés de construction connaissent un grand succès en pratique. Les sociétés d’attribution sont moins utilisées. Les formules coopératives méritent d’être mieux connues et exploitées. L’objet de la présente thèse est d’abord de présenter ces différentes structures, souvent méconnues et pourtant essentielles au bon fonctionnement du secteur de la promotion immobilière dans son ensemble. Ensuite, la thèse tente de cibler certaines limites et difficultés, qui affectent tel ou tel type de sociétés et de formuler des propositions d’amélioration chaque fois que cela est possible. Située au confluent du droit de la promotion immobilière et du droit des sociétés, la thèse a donc pour ambition d’opérer un focus modeste sur des formes de sociétés trop souvent négligées.

La notion d'obligations environnementales n'échappe pas à l'adage selon lequel « en droit civil, toute définition est périlleuse ». En effet, les enjeux environnementaux sont désormais au cœur des politiques, de l'économie et du juridique. Ubiquiste, l'environnement a désormais toute sa place dans le secteur de l'immobilier qui repose sur deux piliers en grande mutation : l'urbanisme et la construction. Le premier est désormais soumis à une obligation de résultat dans sa politique de lutte contre l'étalement urbain, notamment avec les objectifs fixés par la loi n° 2021-1104 du 22 août, dite « Climat et Résilience ». L'autre est profondément bouleversé par les nouvelles obligations posées par la règlementation environnementale de 2020, dite « RE 2020 ». Dans cette incertitude quant à l'immobilier de demain, les constructeurs ne sont pas épargnés par l'expansion d'obligations teintées en vert. Pour autant, les obligations environnementales semblent demeurer en l'état actuel du droit au moins un concept, tout au plus une notion floue. Ainsi, définir et identifier ces obligations environnementales imposées aux constructeurs implique de démontrer l'hétérogénéité de leurs sources qui ont pour corollaire une diversité dans leurs applications respectives. En effet, on connaît l'adage « différence de nature égale différence de régime ». En conséquence, la diversité des obligations environnementales implique-t-elle de les sanctionner de manière diverse, ou leur nature spécifique permet-elle une sanction unique mise en œuvre par le droit positif ? Il sera donc légitime de s'interroger sur l'opportunité de poser un nouveau régime spécifique relatif à la responsabilité du constructeur

Le droit à l'image est difficile à qualifier. D'une part, l'image, de par ses liens avec la personne, semble devoir échapper à toute considération économique et c'est la raison pour laquelle le droit à l'image est traditionnellement qualifié de droit extrapatrimonial et intégré aux droits de la personnalité. D'autre part, l'existence de contrats portant sur l'image, et la valeur économique importante que celle-ci peut acquérir paraît faire basculer le droit à l'image dans la catégorie des droits patrimoniaux. Cette nature dualiste du droit à l'image, comme d'autres droits de la personnalité, a amené une partie de la doctrine à se prononcer en faveur de la consécration des droits patrimoniaux de la personnalité. Or, selon nous, s'il est néfaste de continuer à nier la nature mixte du droit à l'image, il n'est pas nécessaire, ni même souhaitable, de changer de regard sur les droits de la personnalité. Il convient, en revanche, de réenvisager la manière dont on conçoit le droit à l'image. C'est la raison pour laquelle il est nécessaire d'établir une distinction étanche entre le droit extrapatrimonial à l'image et le droit patrimonial à l'image. En effet, ces deux droits répondent à des besoins différents et n'ont, par conséquent, pas la même nature ni le même régime. Suivant ce raisonnement, c'est uniquement la qualification du droit patrimonial à l'image qui doit être revue. En effet, alors que le droit extrapatrimonial à l'image doit continuer à être rattaché aux droits de la personnalité, le droit patrimonial à l'image doit, quant à lui, s'en détacher. Il s'agit alors de trouver à quelle catégorie de droit ce dernier est susceptible d'appartenir. C'est finalement vers les droits de propriété intellectuelle, et plus particulièrement vers la catégorie des droits voisins du droit d'auteur que nous nous sommes tournés.