Présentation de l'éditeur
Évolution aussi majeure que silencieuse, les promoteurs immobiliers sont devenus, en France, des partenaires incontournables des politiques publiques du logement. Afin de continuer à soutenir la construction – y compris celle de logements sociaux – tout en limitant leurs investissements, l'État et les maires choisissent depuis vingt ans de « faire faire » aux promoteurs. Ils négocient avec eux, les orientent ou les sanctionnent, utilisant volontiers les outils de régulation fiscale pour encourager ces acteurs peu étudiés, qui comptent dans leurs rangs les filiales de grands groupes tels que Bouygues, Vinci, BNP Paribas, Société générale, etc.
Mais alors que les coûts de l’immobilier explosent et que le droit au logement peine à s’exercer, cette nouvelle forme de fabrication des politiques publiques a son revers : en se rendant dépendants des promoteurs, les acteurs publics risquent de se voir dépossédés de la conduite de leur action.
Sommaire
Introduction
Les niches fiscales, instrument des politiques du logement
Le promoteur, acteur politique
Gouverner les promoteurs immobiliers pour piloter la construction de logements
Le poids des politiques nationales du logement
Le maire et le promoteur
« Faire faire » au promoteur
Analyser l'influence d’acteurs économiques privés
Chapitre 1 – Qui sont les grands promoteurs immobiliers aujourd’hui ?
Un acteur intermédiaire
Un acteur insaisissable ?
Diversification des activités et extension des localisations
Faire face aux cycles immobiliers
Une dynamique de concentration
À qui appartiennent les grands promoteurs ?
La faible financiarisation des marchés du logement
Profils de grands promoteurs
Les promoteurs filiales de groupes
Une activité secondaire mais pérenne des groupes de construction
Les promoteurs indépendants
Des promoteurs « indépendants »... dépendants de la Bourse
Les grands promoteurs familiaux, une espèce en voie de disparition
Promogim, une entreprise entièrement contrôlée par la famille Rolloy
Chapitre 2 – Émergence et développement des promoteurs immobiliers au XXe siècle
Des débuts laborieux
La promotion immobilière, une activité ponctuelle
Le cap des années 1930
Les années 1950, âge d’or du secteur aidé
Dans l’ombre du logement social
Le secteur aidé, rampe de lancement de la promotion immobilière
Une régulation politique par l’offre
Les années 1970, refonte du système de production de logements
Déclin du secteur aidé, réforme du logement social
Promoteurs immobiliers et politiques publiques : une « émancipation forcée »
Chapitre 3 – Comment l’État encadre les promoteurs immobiliers
Contraindre : des instruments réglementaires pour structurer les activités des promoteurs
Une reconnaissance des activités de promotion immobilière, mais pas des promoteurs
Le cas des réglementations thermiques
Soutenir : des instruments économiques et fiscaux pour stimuler le marché
La création de dépenses fiscales, un moteur pour les acteurs économiques privés
Des activités économiques dépendantes du politics
Réactions à la crise immobilière : le dispositif Scellier
Inciter : l’impact des normes de développement durable
Normes, labels et certificats dans le secteur du bâtiment
Enrôler : des partenariats autour du Grenelle de l’environnement
Chapitre 4 – L’essor des niches fiscales : influence des promoteurs versus logiques politiques
Une action collective fragile
La domination d’une logique d’adhésion
Une « petite » association professionnelle
Une association tournée vers ses membres
Des répertoires d’action limités
L’expertise
L’organisation d’événements
Négociation, consultation et liens informels
Un positionnement sectoriel difficile à négocier
Une association isolée
Une entente ponctuelle : l’instauration du dispositif Périssol en 1996
Des acteurs mobilisés individuellement
Le lobbying individuel contre l’action collective
Des stratégies de communication très politiques
L’importance du local
Les intérêts politiques de l’essor des niches fiscales
Un instrument sensible aux changements politiques
Une marge de manoeuvre pour le politique
Chapitre 5 – Le pouvoir des élus locaux face aux promoteurs immobiliers
Une nécessité de coopération
Renforcer l’interconnaissance, éviter le conflit
La stabilité des interactions
Des rapports d’échange dominés par les élus locaux
Le rapport d’échange comme rapport de pouvoir
Les instruments nationaux de la régulation politique locale
Le détournement des instruments nationaux comme ressource locale
L’adaptation des promoteurs aux contraintes politiques locales
La contribution des promoteurs à la construction de logements sociaux
L’ajustement des promoteurs à des formes de régulation politique différenciées
L’avantage au politique : une domination instable
Des variations dans le temps : le renversement des rapports de pouvoir
Des variations dans l’espace : des réalités communales contrastées
Chapitre 6 – La capacité de mise en oeuvre des promoteurs immobiliers
Les dépenses fiscales : une mise en oeuvre cruciale
Une mise en oeuvre marquée par l’incertitude
L’importance des acteurs économiques privés dans la phase de mise en oeuvre
Une privatisation de la mise en oeuvre des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif
Une communication axée sur ces dispositifs
Une adaptation de l’offre
Quels effets sur la régulation politique locale ?
Des situations contrastées, des rapports de pouvoir variés
Des inégalités dans la capacité de régulation des communes
Conclusion
La progression du marché ?
Un modèle de régulation par délégation
L’influence en tension
Le pouvoir du politique : jusqu’où ?
Le politique a la main, mais pour quoi faire ?
Le politique a la main, mais pour combien de temps ?
Bibliographie
