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La Loi Pinel et le fonds de commerce : le cas du domaine public

Droit des affaires . La Loi Pinel et le fonds de commerce : le cas du domaine public, par Aurélien ROCHER, Consultant fiscal, diplômé du CAPA, PwC

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::fulltext::La Loi Pinel et le fonds de commerce : le cas du domaine publicDROIT DES AFFAIRESPar Aurélien ROCHERConsultant fiscal diplômé du CAPA, PwC

CE 24 novembre 2014, req. n° 352402

La loi Pinel a profondément rénové le droit commercial, s’agissant du régime juridique applicable au bail commercial. L’un de ses apports réside dans la possibilité de constituer un fonds de commerce sur le domaine public et l’arrêt du Conseil d’Etat sous examen rappelle les solutions retenues dans l’état antérieur du droit.

 

I - L’évolution du droit commercial sur la question de l’occupation du domaine public

Points de droit

Le domaine public

Biens appartenant à l'État, aux collectivités territoriales et à leurs groupements ainsi que leurs établissements publics, qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public (Code général de la propriété des personnes publiques, art. L. 2111-1)

Le fonds de commerce

Le fonds de commerce comprend l'ensemble des moyens (marchandises, nom commercial, droit au bail, matériel, licence ou autorisation d'exploitation, droit de propriété industrielle, etc.) affectés par un commerçant à une exploitation en vue de satisfaire une clientèle (Mémento Droit commercial, 2014, Ed. Francis Lefebvre, n° 2500). La clientèle constitue donc l’élément déterminant de la qualification de fonds de commerce.

Le statut du bail commercial s’applique lorsque les trois conditions suivantes sont réunies (art. L. 145-1 du Code de commerce) :

- l'existence d'un bail portant sur un immeuble ou un local ;

- l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal dans l'immeuble loué ;

- l'immatriculation du propriétaire du fonds au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Ce statut s’applique également aux baux des locaux appartenant à l'Etat, aux départements, aux communes et aux établissements publics, dans le cas où ils satisfont aux conditions générales précitées d'application du statut : il faut toutefois pour cela que les locaux ou immeubles fassent partie du domaine privé de l'Etat (C. com., Art. L. 145-2, 4°).

Ainsi, de jurisprudence constante, le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux conventions ayant pour objet des biens situés sur le domaine public (CE 21-1-1949 : Lebon p. 27 ; CE 28 avr. 1965, Association T., AJDA 1965. 655, note J. Lamarque).

Or, l’importante loi Pinel a modifié ce point en prévoyant désormais (Loi n° 2014-626, 18 juin 2014, Art. 72) qu’un « fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l'existence d'une clientèle propre » (CGPPP, Art. L. 2124-32-1).

Pour faciliter le lien entre la reconnaissance d’un fonds de commerce et l’occupation du domaine public, ladite loi Pinel a également prévu que « toute personne souhaitant se porter acquéreur d'un fonds de commerce ou d'un fonds agricole peut, par anticipation, demander à l'autorité compétente une autorisation d'occupation temporaire du domaine public pour l'exploitation de ce fonds » (CGPPP, Art. L. 2124-32-2).

L’arrêt sous examen doit être étudié au regard de l’évolution de ces règles et précise que ces nouvelles dispositions issues de la Loi Pinel ne s’appliquent « qu'aux fonds de commerce dont les exploitants occupent le domaine public en vertu de titres délivrés à compter de son entrée en vigueur ».

 

II - Les possibilités d’indemnisation pour les conventions conclues antérieurement à l’entrée en vigueur de la Loi Pinel

Au cas d’espèce, une société concessionnaire d’un service public des remontées mécaniques sur deux communes de Haute-Savoie avait conclu, en 1994, un « bail commercial » en vue de l’exploitation d’un restaurant dans ses locaux.

Ultérieurement, en 2006, la société des remontées mécaniques a mis fin sans indemnité aux activités de la société exploitante du restaurant et, saisie du litige, la Cour d’appel administrative de Lyon avait condamné la première à verser une indemnité à la seconde.

Le Conseil d’Etat en précisant que les nouvelles dispositions de la Loi Pinel ne sont pas applicables à l’affaire, constate donc que la société exploitant le restaurant n'a jamais été légalement propriétaire du fonds de commerce et ne peut dès lors prétendre à l'indemnisation de sa perte, conformément aux dispositions applicables aux baux commerciaux (prévoyant le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement du bail commercial).

Pour autant, la société locataire n’est pas privée de tout recours indemnitaire puisque la conclusion d’une convention dénommée « bail commercial » pour l’exploitation d’un bien sur le domaine public a permis à l’exploitant de penser qu’il bénéficiait des garanties prévues par le statut des baux commerciaux, ce qui constitue une faute. Ainsi l’exploitant peut demander réparation des conséquences préjudiciables, en étant considéré comme ayant été titulaire d’un contrat autorisant l’occupation du domaine public pour la durée du bail conclu, soit notamment « la perte des bénéfices découlant d'une occupation conforme aux exigences de la protection du domaine public et des dépenses exposées pour l'occupation normale du domaine, qui auraient dû être couvertes au terme de cette occupation ».

Cet arrêt illustre ainsi que, pour les conventions à venir et postérieures à l’entrée en vigueur de la Loi Pinel, les praticiens du droit public et du droit commercial devront envisager avec soin l’évolution du droit positif quant aux fonds de commerce constitués sur le domaine public.

AR

En bref :

Si le statut des baux commerciaux ne s'appliquait pas aux conventions ayant pour objet des biens situés sur le domaine public, la loi Pinel a modifié ce point puisque désormais un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre.

Une société pensant exploiter un restaurant sous l’empire d’un « bail commercial » dans les locaux d’une société concessionnaire d’un service public de remontées mécaniques qui met fin à ses activités peut-elle être valablement indemnisée ?

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